Четирите най-големи мола в София тази година стават южноафрикански

И четирите най-големи мола в София тази година стават южноафрикански срещу космическата сума от 1.44 млрд. лв. Пълната хегемония идва, след като фондът от ЮАР NEPI Rockcastle обяви втората си придобивка в страната: мол №1 в София – Paradise Center. Купува го за 252.9 млн. евро, което е най-високата цена, плащана за недвижим имот в България.

От края на август дружеството е собственик и на търговски център №3 в столицата – „Сердика“, където заедно с офис сградата оценката стигна 207 млн. евро. NEPI дори се беше договорила да купи и втория в класация – The Mall, но сделката се разпадна и друг фонд от ЮАР го поиска и след това го придоби.

Другата новост в сделката е постигнатата ниска доходност – 7%. Такива нива при моловете не са постигани от периода преди кризата, а предходните продажби тази година станаха при 8% доходност.

Към есента на тази година четири различни фонда са договорили шест мола в страната, два от които извън София. Според източници от пазара някои от тях, включително NEPI, са започнали да оглеждат и офис сгради. Масовото навлизане на фондовете от ЮАР в региона започна преди 1-2 години, но тази година достигна България. Причината за интереса е, че тук доходността е висока в сравнение със Западна Европа, а в африканската държава инфлацията е много висока – между 5 и 10% годишно през последното десетилетие.

Сделката за Paradise

В съобщение до фондовата борса в Йоханесбург в четвъртък фондът обяви, че чрез българското си дъщерно дружество „НЕПИ проджект ту“ придобива столичния мол Paradise Center от досегашния му собственик „Булфелд“. Зад него стоят руски капитали, като преди месеци беше обявено намерение за строителство на небостъргач на терена – Paradise Tower, с внушителните 55 етажа и височина 215 м. Сега в сделката не се съобщава NEPI да са придобили проекта. Съдружниците в „Булфелд“ ще продължат да са собственици на базара „Илиянци“, офис сградата „Антим тауър“ и няколко бивши кина в центъра на София.

Финансирането на сделката става чрез собствени средства на купувача и дългови инструменти в комбинация с продажбата на акции от портфейла на фонда. Според отчета на българското дружество активът е оценен на 275 млн. лв., като към края на миналата година не е имало банкови заеми, но е дължало на свързани лица 188 млн. лв. Сделката трябва да получи разрешение от Комисията за защита на конкуренцията. Това едва ли ще е проблем въпреки солидния пазарен дял, който NEPI ще държи. В София има седем мола и търговски площи на централните улици, така че новият собственик едва ли ще може да диктува цените на наемите.

Paradise Center е най-големият търговски център в София с 82 хил. кв.м брутна площ за отдаване под наем. Той отвори през 2013 г., като от фонда отбелязват, че общият брой на посетителите в мола достигат 10 млн. души годишно. Освен класическите магазини, ресторанти и кина Paradise има и конферентен център, фитнес и басейн. Приходите на „Булфелд“ през последните две години са нараснали, като през 2016 г. са достигнали 41.4 млн. лв. Печалбата обаче е намаляла – от 3.8 млн. на 1.3 млн. лв. Това, при положение че хипермаркетът не работеше – първо беше Carrefour, а после „Пикадили“, но и двете вериги затвориха.

Заради мола и новата метро линия до „Хладилника“ в региона около мола се извършва мащабно строителство на жилищни и офис сгради, като се оформя една от най-бързо развиващите се офис зони в града.

Първата сделка на NEPI – „Сердика център“, беше завършена в края на август. Цената тогава беше рекордна за българския пазар на недвижими имоти – 207 млн. евро, като освен мола включваше и офис частта. „Сердика център“ беше отворен през 2010 г. и е с обща търговска площ 51.5 хил. кв.м. Офис сградата е открита през 2011 г. и е с 28.5 хил. кв.м площ. Сделката стана през новоучреденото софийско дружество „НЕПИ проджект уан“. В ръководството влязоха основно румънски граждани, тъй като там са основните инвестиции на фонда в Европа (виж карето).

Рекорден шопинг за 850 млн. евро

Годината се очертава като рекордно добра за пазара на търговски площи в България, като това се дължи основно на продажбите за молове. За първите девет месеца на 2017 г. в сегмента са сключени седем сделки за над 850 млн. евро, показват изчисления на „Капитал“. Числото вече изпреварва резултатите от предкризисната 2008 г. – 345 млн. евро, показват данните от анализ на консултантската компания Forton.

„Тази година имаме изключително силен инвестиционен пазар, движен основно от транзакциите в ритейл сегмента. Макар че очакваме и големи сделки с офис сгради, нашата прогноза е, че търговските площи ще останат водещи“, коментира в съобщение до медиите при представянето на данните в края на миналия месец изпълнителният директор на Cushman & Wakefield Forton Михаела Лашова. По думите й тенденцията е характерна не само за България, но и за региона на ЦИЕ като цяло.

Конкретно за местния пазар инвестиционният интерес се засилва и от доброто представяне на икономиката и на растящото вътрешно потребление, които водят до повишаване на оборотите на търговците, а оттам съответно и на наемите.

Другите в южноафриканската инвазия

Три други фонда от ЮАР сключиха сделки тази година. Столичният The Mall ще стане част от портфолиото на фонда Hyprop Investments срещу 156 млн. евро, като се очаква купувачът да плати допълнително около 20 млн. евро за бившия хипермаркет Carrefour в комплекса. Преди дни Комисията за защита на конкуренцията разреши без пазарен анализ сделката.

Mall of Sofia пък ще стане собственост на компанията за инвестиции в търговски имоти Acsion срещу 104 млн. евро. Друг южноафрикански инвеститор – MAS Real Estate, плати през пролетта 62 млн. евро в пакетна сделка за моловете „Галерия Бургас“ и „Галерия Стара Загора“.

Изключение от доминираните от южноафрикански фондове пазар са две варненски сделки. Сръбският магнат Мирослав Мишкович придоби 50% от „Галерия Варна“ от българско трио Ангел Ангелов от групата „Градус“ и „Сити клиник“, Александър Минов от „Бисер олива“ и Петър Дудоленски, който също е сред основателите на „Сити клиник“. Цената на сделката не е обявена, но проектът е оценен на 120 млн. евро заедно с предстоящите довършителни дейности. В началото на лятото пък германската Kronberg International купи от австрийската Raiffeisen „Мол Варна“. Търговският център, продаден от създателя си за рекордните за българския пазар 120 млн. евро преди десет години и придобит впоследствие от финансиралата изграждането му банка, сега отново сменя собствеността си, но далеч по-евтино – за под 50 млн. лв.

Кой е купувачът

NEPI Rockcastle е създадена през тази година в резултат от сливането между двата конкурентни фонда – NEPI и Rockcastle. Инвестиционната група е насочена към страните от Централна и Източна Европа с фокус върху търговски имоти в региона. Oсновните акционери в NEPI са частни и държавни фондове от Южна Африка. NEPI Rockcastle е най-големият борсово листнат фонд в сектора на недвижимите имоти в Централна и Източна Европа. Портфолиото му включва активи в Румъния, Полша, Словакия, Унгария, Чехия и България. Най-силно е присъствието на фонда в Румъния, откъдето идват 73% от приходите му от наеми. Там южноафриканците държат Mega Mall, City Park, Promenada Mall, като в портфолиото им са не само столични обекти, но и в провинцията.

През първата половина на годината активите на NEPI са били на стойност 2.94 млрд. евро, а печалбата преди облагането с данъци – 154 млн. евро. Rockacastle има общо активи на стойност 2.29 млрд. евро и печалба за периода 53 млн. евро. Акциите на обединената компания са поскъпнали с 6% на борсите в Йоханесбург и Амстердам от 12 юли досега, след като книжата й започнаха да се търгуват, информира в.Капитал.

На 19 септември NEPI Rockcastle обяви, че купува за 275 млн. евро вторият най-голям търговски център в Будапеща – Arena Plaza.

financebg.com