Нужен е регулаторен орган за сделките с имоти
Васил Шопов, управител на “Феникс-недвижими имоти”
Идеята, инициирана от някои нотариуси, както и информацията за разработки в Министерството на правосъдието за промяна на нормативната база и законодателни промени при изповядването на сделки с недвижими имоти чрез създаването на Депозитна каса (Консигнационна каса/Гаранционен фонд)– подобие на френската система, под предлог и с цел да се “осветлят” разплащанията при пазара за недвижими имоти, за борба със сивата икономика и “мръсните” пари, да се пребори имотната мафия, да се пресече пътят на имотните измами, да се гарантира сигурност за страните по сделката, които да бъдат принудени да платят своите задължения към фиска, по мое мнение е добре замислена инициатива с цел да се защитят корпоративните интереси.
Засега предложенията не са оформени в документ, който да бъде обсъждан. Затова искам да изложа аргументи в защита на тази идея, както и някои въпроси, които тя повдига. Агенция “Феникс” е категорично “за” създаване на регулаторен орган в сферата на имотите, всички сделки да се осъществяват по банков път, като се въведе задължително разплащане по банков път. По този начин проблемите, свързани с желаното изсветляване на парите, свързани с покупко-продажбите, ще бъдат решени. Може да се въведе законово изискване парите по дадена сделка да престояват в сметки на нотариусите или в други сметки под условие (ескроу сметки), докато се провер в дълбочина чистотата на документите по сделката, както и евентуалните задължения на страните към фиска. Това и сега е практика при големи сделки, но не е задължително изискване.
Обмисля се възможността гилдията да излезе с инициатива предварителните договори, където винаги се посочва истинската сума по сделките, да бъдат вписвани в нарочен регистър. С цел допълнителна борба със сивия сектор и изсветляване на имотния пазар може да се предложи и законово изискване за вписване на всички договори за наем.
Пазарът може да се усложни ненужно
Същевременно идеята за създаване със специален закон на Депозитна каса поставя редица въпроси и допълнително ще усложни и без това силно засегнатия от кризата имотен пазар.
Изграждането на Депозитна каса ще бюрократизира нотариалните изповядвания и издръжката на тази каса ще оскъпи сделките минимум с 1-1,5%. Ако тази идея си проправи път, ще трябват сгради за нуждите на касата поне във всички областни центрове, обучен състав от чиновници, неизчислими на първо време и непредвидени в новия бюджет държавни средства за нейната издръжка.
Такъв механизъм ще доведе до сериозно забавяне на сделките – около 20 дни по мнение на наши специалисти до 2-3 месеца, както е във Франция. Касата не е банкова институция и не се предвижда олихвяване на постъпилите в нея суми. Страните по сделките ще търпят загуби. Загуби ще търпят и банките.
Ще възникнат нови усложнения – някои практически неразрешими, свързани със сделките, извършвани чрез: замените, даренията, банков кредит, сделките с малка стойност. Свързаните (две, три, дори повече) сделки – характерна практика понастоящем, ще станат невъзможни, най-вече при сроковете за разплащане и влизане във владение.
Засега няма кристална яснота относно това, кой ще е моментът на смяната на собствеността – подписването на нотариалния акт, постъпването на сумата, получаването й от продавача, изчистването на имота от евентуални тежести, плащането на евентуалните задължения на страните към фиска или нещо друго…
Инициираните идеи за депозитна каса не предвиждат статут на брокера по сделката! Този въпрос е решен при френската система на нотариално изповядване. За адвокати и консултанти по сделката също не е предвиден статут. Очевиден е стремежът нотариусите да изземат тези функции, което, изглежда, обслужва единствено техните интереси.
Мога категорично да кажа, че е назрял моментът за създаване на регулаторен орган в сферата на имотите, да бъде законово прецизиран статутът на брокера като участник в сделката и неговите права и задължения при законодателни промени в режима на нотариалните изповядвания и разплащания при сделките с недвижими имоти. Обществото е узряло и има обществен консенсус, свързан с промени в дейността, така че моментът е подходящ да се инициира Закон за дейността и професионалната отговорност на брокера (гилдията).