Имотните приключения на аутсорсинга

След пет години прекъсване бизнес център Omega в Бургас отново се строи. Проектът на „Планекс холдинг“ ще е първата офис сграда от висок клас в морския град и за момента – почти единствен избор за гледащите към него аутсорсинг компании. Макар и за много от тях този интерес все още да е хипотетичен, наличието на подходящи площи със сигурност ще е сред причините да включат Бургас в проектите си за разрастване. А те не са малки: проучване на Colliers International показа, че тази година 83% от аутсорсинг фирмите очакват ръст на приходите, а 60% планират да наемат нови служители – най-често между 100 и 200 души. Същевременно все повече от тях отварят втори или трети офис извън София, като предпочитаните градове са Пловдив, Варна, Велико Търново, Бургас.

Резултатът е търсене на първокласни офиси и видим недостиг на такива площи извън столицата. Което пък е стимул за някои предприемачи да размразят проектите си или да разширят позициите си на пазара.

Скромно, нофакт

Катомащаб пазарът на офис площи извън София още невпечатлява, но по-интересен е потенциалът му за растеж.

За момента наемните сделки с аутсорсинг компании в страната са малко – около 7000 кв.м по оценки на Forton (обемът в София е 154 000 кв.м). За пръв път от кризата насам обаче консултантската компания отбеляза зараждащ се наемен пазар на офиси извън столицата, при това главно заради развитието на IT и аутсорсинг сектора.
„И в Пловдив, и във Варна и преди 2014 г. имаше наематели от тези индустрии, 2014 г. обаче беше първата, в която толкова значителен обем офиси са усвоени от тях извън столицата „, коментира Станимира Пашова, мениджър на“ Офис площи „във Forton.

Според нея основната причина е, че пазарът в столицата става все по-конкурентен и за IT компаниите и центровете за изнесени услуги е все по-трудно и скъпо да наемат както квалифицирани служители, така и подходящи офиси.

Така разрастващите се компании, които вече присъстват в София, започват да се оглеждат за втори или трети офис в други градове на страната , Примери в тази посока през миналата година бяха влизането на Sutherland Global Services в Бургас, кол-центърът на „Консентрикс сървисиз България“ във Варна, развойният център на Scale Focus в Пловдив … Тази година тенденцията продължава с отварянето на кол-център на Сител във Варна , както и с влизането на Обединявайте и 60K в Пловдив.
Подобна тенденция отбелязват и от Българската аутсорсинг асоциация, макар и да отчитат, че 95% от сектора още са концентрирани в София.

Председателят на асоциацията Стефан Бумов обаче очаква в следващите години да продължи тенденцията за развитие на аутсорсинга и в други градове. Като една от причините посочва готовността на по-малките университети в страната да си сътрудничат с бизнеса.

Новите дестинации

Интересни за компаниите от аутсорсинг и IT сектора са градове като Пловдив, Варна, Велико Търново, отскоро и Бургас. Профилът им е на големи университетски центрове и населени места с концентрация на образовани млади хора. Към това трябва да се добави и туристическият бизнес по Черноморието, който предполага наличие на много хора с чужди езици – ключово изискване за центровете за изнесени услуги.

Често помагат и усилията на местните общини за привличане на инвеститори.
Преди влизането на Sutherland в Бургас например компанията проведе съвместно проучване с общината сред местните университети и гимназии за степента на владеене на чужди езици. Директорът на „Администрация“ в Sutherland Камелия Панайотова допълва, че един от бургаските университети е осигурил и зала за обучение на наетите хора. Според нея подобно отношение помага да бъдат привлечени и други инвеститори от сектора. „Не съм виждала толкова мотивирани хора. Във всяко отношение чувствахме стабилен гръб зад нас“, коментира тя реакцията на местните власти.

За подкрепа от община Пловдив разказа в интервю пред „Капитал“ и главният изпълнителен директор на дружеството за софтуерна разработка и аутсорсинг Scale Focus Пламен Цеков. Стефан Бумов също дава Пловдив като добър пример за град, в който диалогът между IT и аутсорсинг бизнесът, от една страна, и образователните институции и местната администрация, от друга, създават благоприятната среда.

Да намериш сграда

Въпреки че интересът на аутсорсинг компаниите към градове извън София е налице, пред разрастването на бизнеса има и немалко спирачки. Една от тях, често споделяна от самите дружества, е именно липсата на подходящи офиси.

Пазарът на тези площи извън София се разви със закъснение и кризата спря инвестициите и в малкото планирани проекти. Така, докато във Варна и Пловдив все пак има предлагане, то в Бургас в офиси тепърва се инвестира.

С това обаче проблемите не свършват, защото много от наличните сгради не покриват по-специфичните изисквания, които компаниите от аутсорсинг бизнеса имат към наемните площи.
Ключово сред тях е офис сградите да са в най-високия клас А като местоположение и технически показатели, с големи етажни пространства, височина на таваните и вътрешно разпределение от отворен тип (open space). Обичайно търсенето е за големи офиси – между 1000 и 2000 кв.м, което също е проблем при по-малки сгради.

Когато става въпрос за отваряне на центрове за изнесени услуги, трябва да се има предвид и високата концентрация на хора, както и работата на смени (понякога и денонощно). Това предполага сериозно натоварване на климатичните и вентилационните системи, които трябва да са с по-голям капацитет от обичайния. Същото важи за асансьори, стълбища и инсталации в сградите.

Трудното намиране на подобни площи, а на места – и на офиси изобщо, доведе дотам, че миналата година станахме свидетели на сделки, при които аутсорсинг компании отвориха в търговски центрове.
Показателно бе влизането на Sutherland в Бургас, където американското дружество нае част от мол Galleria Burgas, преправена на офис площ за нуждите му.

Камелия Панайотова от компанията разказва, че преди да се спрат на Galleria Burgas, са минали през места като шоурум за плочки, изоставени сгради на супермаркети и др. Решението да влязат в търговския център взели заради добрите условия и гъвкавостта на собственика му. Sutherland влезе на площ 1000 кв.м, като втората фаза от проекта предвижда още 400 кв.м офиси и наемане на още 100 служители тази година.

Във Варна „Сайтел България“ също избра да влезе в търговски център – Mall Varna, където отваря офис за 100 души. От управата на мола уточниха, че близо половината от наетите площи са съществуващи офиси. Останалите се преустройват и ще бъдат завършени до края на този месец. Според запознати със сделката обаче при Sitel изборът на Mall Varna е не толкова заради липсата на алтернативи на офис пазара в морския град, а по-скоро заради традиционни отношения с наемодателя. В София дружеството е наемател в сграда на Raiffeisen Property Holding и при влизането си във Варна отново е избрало имот на австрийската група (Mall Varna е на Raiffeisen Central Bank).

Възможностите за аутсорсинг бизнеса във Варна обаче не са безкрайни. Най-големият офис проект в града е „Бизнес парк Варна“, но заради отдалеченото му местоположение той е компромисен вариант за компаниите от сектора.

Размразяване и нови проекти

Макар и търсенето на офиси в големите градове извън София още да е слабо, за някои предприемачи то е добър сигнал за инвестиции в нови проекти.

Такъв е примерът с вече споменатия център Omega в Бургас, чието завършване се очаква в началото на есента тази година след над пет години спряло строителство. От дружеството инвеститор „Планекс холдинг“ обясниха, че нямат предварителни договори с наематели. Водили са обаче разговори с аутсорсинг компании, които гледат към Бургас, и ще завършат сградата според изискванията на сектора.

Според съсобственика на „Планекс холдинг“ Пламен Андреев това ще е първата офис сграда от висок клас в града и има добри шансове да привлече наематели. Освен от центровете за изнесени услуги от „Планекс“ очакват интерес и от IT компании, както и от местни дружества. Проектът включва 8000 кв.м офиси и 4000 кв.м търговски площи, които ще имат основно обслужваща функция на работещите в сградата.

В Пловдив разрастващото се присъствие на аутсорсинг компаниите също раздвижи пазара на офис площи. Един от големите инвеститори в града – „Галакси пропърти груп“, вече работи с такива компании. Наематели в първия му офисен проект в града – Royal City Business Park, са „Софика“ и Scalefocus. През март дружеството от групата на „Винпром Пещера“ започва и втори проект – Office Park Plovdiv, който ще бъде разположен до Mall Plovdiv и Гребния канал. Проектът ще се строи на два етапа, всеки с разгъната площ 7715 кв.м.

Според директора на „Бизнес развитие“ в „Галакси“ Константин Бояджиев новият офис парк ще покрива всички технически и функционални изисквания на компаниите от сектора на аутсорсинга и информационните технологии. И тук обаче инвеститорът няма предварителни договори с наематели от сектора.

Според Станимира Пашова от Forton въпреки раздвижването на офис пазара в страната покрай разрастването на операторите на центрове за услуги и IT компаниите инвеститорите като цяло са предпазливи. Започват се единични и малки като площ проекти.

По думите й обаче рискът не е висок, тъй като компаниите – потенциални наематели, вече имат история на българския пазар, разрастват се стабилно и задават добри перспективи пред пазара. От консултантската компания очакват наетите офис площи в страната тази година да надскочат нивата от миналата, което на фона на лекия ръст в предлагане обещава относително равновесие на пазара.

Към момента наемните нива в Пловдив и Варна са в рамките на 6 до 8 евро/кв.м и едва ли ще претърпят промяна. В Бургас за наемен пазар на офиси още не може да се говори, но очакванията са и там цените да са около 6-7 евро/кв.м.