Страната на глупавите инвестиции!
Изоставени фабрики, пустеещи сгради, ГКПП в нищото, празни бизнес центрове, недовършени мащабни жилищни проекти – това са само част от необмислените инвестиции, които държавата и предприемачи са направили през годините. Те са хвърлили милиарди левове в обекти, чиято полза е спорна.
А причините са много. Лесните пари в началото на прехода, които бързо е трябвало да се вложат някъде, евтините кредити по-късно в годините на бума, които са стимулирали масовите инвестиции, неуките бизнесмени, които не са знаели как да управляват придобитото, странните решения на държавата, изграждала обекти без ясен план, от които впоследствие се е отказала.
Резултатът е видим за всички и неодобряван от мнозина
На много места пустеят заводи, докато безработицата е огромна. Незаетите офисни площи в големите градове са над 30%. Празните молове са около 20 на сто, като на места процентът на свободните търговски площи е над 80%.
Полупразни са цели жилищни сгради в градовете. Край морето и в зимните курорти пустеят огромни комплекси. Железобетонни призрачни скелети стърчат из цялата страна.
Дори и без криза последствията за тях пак щяха да са плачевни. В последните години в производството като че ли няма проекти, в които да са вкарани много пари и да не са били успешни, коментира Борислав Стефанов, изпълнителен директор на Българската агенция за инвестиции. Според него най-много неуспешни проекти има в сектора на имотите и енергетиката.
Философията на „безсмислените инвестиции“ се корени в прехода и в епохата на първоначалното натрупване на капитала, когато се влагаха лесни пари, обобщава Добромир Ганев, зам.-председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“.
В първите 10 г. от развитието на демокрацията силно се разви покупката, реновацията и строителството на хотели. Голяма част от фабриките и заводите преминаха през приватизация в частни лица. Трудно може да се каже дали те са безсмислени и губещи за собствениците, обобщава Ганев. И отчита, че при смяна на системата от държавна към частначесто инвестиции се насочват непазарно.
Част от проблема са спекулативните сделки, при които се придобиват ниски стойности на държавни инвестиции и се препродават.
Много предприятия не са ефективни и сега заради смяната в икономиката и политиката.
Преди голяма част от предприятията обслужваха бившия СИВ. След промяната те трябваше да се преоборудват наново, да търсят нови пазари. С влизането в ЕС също се промениха много условия, както и с навлизането на търговските вериги, което влияе негативно на някои от предприятията в хранителната промишленост. И дори и да има логика в подобни инвестиции, те са неефективни, смята Ганев.
Освен това нямаше опит в страната и в бизнеселита, който да използват за развитие на предприятията. Някои инвестиции съвсем обективно бяха добри, но заради субективните действия на собствениците и управителите станаха неуспешни. Но те се учеха в движение, трупаха опит, правеха грешки, което е нормално и не се различаваме от другите страни, казва Ганев. Той отчита обаче,че преходът без правила и компетенциие дал възможност на чуждите недоброжелателни компании да се възползват от това и да започнат бизнес с цел бързи печалби и без да се отнасят коректно към служителите.
От 2000 г. започна следващият етап от развитието на икономиката след промените.
Инвестициите доведоха до имотен бум. Но и по това пазарът не бе по-различен от целия свят в този момент.
По данни на Българската агенция за инвестиции над 70% от преките чуждестранни инвестиции в периода 2005-2009 г. са били в секторите недвижими имоти, финанси и търговия. Голяма част от налетите пари в банките бяха насочени към проекти в строителството и имотите.
Близо 50 от сертификатите клас А и Б за държавна подкрепа на инвеститорите са в сектора на недвижимите имоти. Те са издавани най-вече в периода от 2005 до 2007 г. През 2010 и 2011 г. масово сертификати са получавали проекти за възобновяеми енергийни източници. И в двата сектора част от заявените намерения не са реализирани. Някои пък бяха започнати, но недовършени.
За неуспеха на доста начинания в различни сектори доказателство е огромният брой нацели бизнеси, които се продават.
Само в един специализиран сайт има над 200 оферти.
Всеобщото залитане към спекулативни инвестиции в различни сфери и най-вече в недвижими имоти бе основно заради все по-достъпното финансиране в целия свят, коментира Иван Велков, председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“.
Още от 2000 г. в САЩ, а постепенно и в другите страни започна активното и на моменти агресивното стимулиране на всички инвестиции в недвижими имоти чрез все по-достъпните и на пръв прочит „лесни, бързи и изгодни“ кредити. Процесът продължи да се развива в геометрична прогресия до началото и разгара на кризата през 2007 г. в Щатите и през 2008 г. в Европа и останалия свят.
Това доведе до бум в разрешителните за строеж. Той е най-видим през 2007 и 2008 г. По данни на НСНИ само през първото тримесечие на тези две години са издадени съответно 4054 и 3505 разрешителни за съответно 2,66 и 2,56 млн. кв. м сгради. Това е близо 1,5-2 пъти спрямо данните за първото тримесечие на 2005 г., когато са разрешени 2692 обекта за 1,477 млн. кв. м.
Освен обективните процеси, валидни за цял свят, в България се добавифакторът на
неопитнитеи самоуверени начинаещи предприемачи, допълва Иван Велков. Те заиграха опасна игра, като се предовериха на собствените си капацитет и възможности и виждаха само оптимистичните сценарии за проектите си и страната.
У нас имаше немалко предприемачи, които разчитаха основно на личните си преценки, познанства, контакти и връзки. За тях бе важно да вземат кредит, да го усвоят – пък после ще му мислят как ще се справят с конкуренцията и пазарните обстоятелства, коментира Велков.
Според него в жилищния сектор някои бизнесмени освен непредпазливи са били и недостатъчно грамотни да направят премислени инвестиции. Те инвестираха в неразумни сгради без стил и визия, без нужните комунални услуги и градска инфраструктура, просто защото всички наоколо го правят. Никой не си отговори на въпроса кой ще плати сметката накрая. А желаещите са малко.
Експертите отчитат със съжаление, че в България не навлязоха международните професионални инвеститори с дългосрочни хоризонти и високи критерии. Страната стана поле за изява на спекулативни предприемачи, които поемат по-голям риск, чиято цел бе единствено бързи печалби, ориентирани към евтиния и амбулантен подход.
Инвестиционният пазар почти липсва последните години. Продажбите на цели сгради са изключителна рядкост. Така дори и да има желение у някой инвеститор да се освободи от проекта си, защото не може да го управлява добре, няма на кого. Причините са не само кризата и слабият интерес към страната ни, но също неатрактивността на сградите често поради грешки в архитектурата, избора на местоположение и начина на изпълнение.
По данни на консултантите от „Колиърс“ през 2012 г. е ималоспад от около 60% приголемите сделки с имоти.
Обемът на продажбите през 2011 г. бе 210 млн. евро, а през миналата година само 60 млн. евро.
Голяма част от проблемите се дължат на това, че хора – специалисти в други области, не само от частния бизнес, но и от местната администрация и власт с позиции и капитали, навлязоха в недвижимите имоти, като виждаха в сектора само строително-архитектурен процес.
Някои инвеститори имат сериозни портфейли от имоти, придобити в бума, които сега тежат на цялата дейност, отчита Добромир Ганев. Цели бизнеси закъсаха, защото бяха насочили огромни средства в имоти, които са неликвидни, не носят доход, не могат да се продадат, а имат сериозни разходи за поддръжка, охрана, данъци, лихви.
Председателят на Съюза на архитектите арх. Георги Бакалов отчита, че част от проблемите са заради безконтролното строителство, защото главният проектант не носи никаква отговорност. Експертите отчитат грешки и в сектора на индустриалните и логистичните паркове. Бедата бе, че
България не успя да се качи на влака, на който се возеше цяла Централна Европа,коментира Иван Велков. Международните оператори на такива паркове и специализирани площи гледаха доста предпазливо на страната и не вярваха безрезервно на оптимистичните очаквания за възхода ни в рамките на ЕС. Не бяха убедени, че дистрибуция, логистика и производствата, които тогава липсваха у нас, имат перспективи, от които могат те да се възползват.
Велков дава пример с Полша, Чехия и Словакия, които са инвестирали в разумни проекти и производства. А в България всичко се сменя циклично, няма ясен хоризонт за приоритетите ни за 20 г. напред например, какъвто е нужен за големи инвеститори и това не ги кани тук, смята експертът.
Той отчита още, че процедурите на държавно и общинско ниво са много тромави, сроковете са чудовищно бавни. Ефект или резултат не би могъл да се прогнозира хронологически точно. Има нужда от повече сигурност, която се изразява в дълъг хоризонт и ниска възвръщаемост. Недвижимите имоти – бизнес центрове, търговски центрове и логистичните паркове, не създават икономика, а са инструмент за действаща.
Въпреки това има и положителни неща от инвестирането – вкараха се пари на физически лица (предимно в апартаменти) и на по-големи фондове и компании (в големи проекти), отчита Ганев. Това доведе до откриване на работни места, носеше доход за доста хора.
Трупаше се опит. Станахме популярна дестинация в пазара на имоти и покрай това се направи реклама на страната.
Но все пак негативите са много. Появиха се много проекти, които не кореспондират от архитектурна и конструктивна гледна точка с околната действителност. Бяха построени много единици, които вече 4-5 г. не се продават след бума.
Пари от икономиката и реалния бизнес бяха затворени в бетони тухли и не носят доход при сегашната липса на клиенти. Граждани, които ползваха кредити за покупка на имоти, сега изпитват затруднения.
Според експертите държавата и общините като най-големи собственици на имоти трябва да са по-активни при управлението им. Те са убедени, че сме си научили урока и ситуацията като преди няколко години скоро няма да се повтори.
Сега усилията трябва да са насочени в една посока -да се инвестира в образование,категорични са експертите.
Да се изграждат университетски кампуси, модерни лаборатории, спортни зали и съоръжения, бизнес инкубатори за иновации. И дори там да бъдат налети милиарди, дългосрочно те ще се възвърнат в много голям процент чрез подобряване на качеството на средата на българските ученици и студенти и повишаване на образованието.
Така в бъдеще ще можем да се състезаваме в категорията на развитите държави не по квадратни метри нови площи, а по специалисти в модерни техологии и иновативни производства, обобщава Иван Велков.
Борислав Стефанов, изп. директор на Българската агенция за инвестиции:
В имотите и енергетиката има най-много неуспешни проекти
– Г-н Стефанов, в какъв обем бяха инвестициите в годините преди кризата и в кои сектори?
– От 1996 г. досега размерът на привлечените преки чуждестранни инвестиции в България е около 41 млрд. евро. Около 27-28 млрд. евро от тях са в периода 2005 – 2009 г. От тях пък 70-75% са в секторите финанси, търговия и недвижими имоти. Това прави близо 19 млрд. евро за този период.
– Проблем ли е, че инвестициите са били концентрирани именно в тези сектори?
– Като се каже инвестиция, човек си представя заводи, а не превод на пари от банка в чужбина към банка в България. А големите инвестиции в най-силните години са били в сектори, които не са свързани със заводи и машини. Няма лошо да идват пари в който и да е сектор. Милиардите, налети в строителството, са довели до създаване на хиляди по-нискоквалифицирани работни места, което за тези хора е по-добре, отколкото да стоят без работа.
Инвестициите във финансите са се появили, защото, когато икономиката се развива, има търсене на пари – за ново жилище, кола, може би за нов бизнес. Но все пак инвестициите в производство са много по-устойчиви. Когато се дават пари за заводи и машини – те създават препитание и доход за следващите 10-20 г.
– Променя ли се тенденцията в последните години?
– Последните данни са за периода до април, в който имаме привлечени малко над 400 млн. евро. По-детайлни данни имаме за първото тримесечие на 2013 г., когато общо са привлечени 365 млн. евро.
1/3 от тях са в сектора „Пощи и далекосъобщения“, където се включват телекомуникациите и мобилните оператори. Близо 1/3 са в производствената сфера, най-вече в сектора „Кокс и нефтопродукти“. По-значими инвестиции има и при производството и разпределението на електроенергия. Другите са по-малки.
– Може ли някоя от инвестициите в последните години да се нарече „безсмислена“?
– Двете големи сфери, в които може да се каже, че има такива инвестиции, са недвижимите имоти и енергетиката. В туризма се направиха големи проекти, някои от които не бяха завършени, в някои градове се инвестира в молове, като не всички проекти бяха успешни. В енергетиката се започнаха много ветро- и фотоволтаични паркове, някои не успяха да се присъединят към мрежата, други не започнаха въобще.
В производството като че ли няма проекти, в които да са вкарани много пари и да не са били успешни. Има отделни случаи например в текстилната промишленост от 2004 г. Италиански и френски фирми откриха цехове в България, но се отказаха след няколко години, след като е била премахната тарифа в ЕС за внос от Китай, което е наводнило пазара. Но това е промяна на пазарните условия, а не грешка на инвеститора.
– Спадат ли все още инвестициите в сравнение с предходни години?
– Последните данни на БНБ за периода януари-април показват, че са в размер на 407 млн. евро. Това е по-малко спрямо 2012 г., когато са били малко над 1 млрд. евро. Но според първоначалните данни, отпреди една година тези 1 млрд. евро също са били около 400 млн. евро и с течение на времето са коригирани. Очаквам това да се случи и сега.
– От кои страни са най-вече инвестициите у нас?
– От Холандия, Чехия и Русия според последните актуални данни.
Арх. Георги Бакалов, председател на Съюза на архитектите:
На практика няма контрол върху строителите
– Арх. Бакалов, имат ли отговорност архитектите заради строителството на нефункционални, непродаваеми и грозни сгради, които стоят като бетонни паметници на бума в сектора на недвижимите имоти?
– Не, това не зависи от архитекта. Ако той не желае да направи нещо, ще се намери друг. Това е пазар, диктува се от този, който плаща. Няма норма, при която архитектът да изисква качество. Не архитектът е виновен, а нормативната система, която не дава възможност на специалиста да направи онова, което може и знае.