Мислете за къща в София, но имайте предвид следното…

На първо място, потенциалните купувачи трябва да имат предвид, че пазарът на къщи е далеч по-различен от този на жилища, като в много по-голяма степен той се влияе от търсенето и предлагането (които са далеч по-ограничени) и е по-слабо ликвиден.

Средната цена на продаваните къщи към днешна дата е 164 900 евро (на база на офертите „продава“ за София в имотния сайт imot.bg) спрямо 214 950 евро преди три години, когато бе дъното при цените на жилищата. В условията на стабилизиране на имотния пазар като цяло, в София е налице спад в продажните цени на къщите от 23%.

Този спад обаче е само на пръв поглед. Той се предопределя от промяна в големината на предлаганите къщи, като към днешна дата средната по размер къща, която се предлага на пазара в столицата, е с далеч по-малка площ, в сравнение с преди три години. До голяма степен тенденцията на по-голямо предлагане през последните години може да стои зад този тренд. По отношение на цените, за кв. м къщите са отбелязали ръст в продажните си цени от около 4%, до 730 евро към днешна дата, спрямо 700 евро преди три години. Или за последните 11 години промяната в цените на къщите е поскъпване от 22%.

Ръстът е над 3 пъти по-малък, в сравнение с този на софийските жилища за същия период. Определено можем да кажем, че инвестициите в къщи са далеч по-слабо волатилни от тези в жилища. От дъното до пика през 2008 година къщите са поскъпнали само с 50% – отново три пъти по-малко, в сравнение с другите типове жилища. Въпреки че поскъпват по-бавно в условията на бум, къщите далеч не са сред най-сигурните инвестиции в моменти на криза. От пика си по време на бума през 2008 година до дъното през 2012 г. къщите поевтиняват с 50%, което е повече от спада в цените на имотите.

Причина за това отново е спецификата на пазара и слабата му ликвидност. Трябва да отбележам още нещо изключително типично за цените на къщите – силната корелация между цените на продаваните къщи и парцелите (за строеж на къща, като алтернатива на покупката на готов имот), което може да се види на графиката по-долу: Можем да видим още една интересна тенденция. От 2012 година насам почти през цялото време средните цени на продаваните парцели са трайно по-високи от тези на къщите. Промяна в това се наблюдава през последния месец, когато цените на къщите слизат под тези на парцелите.

Разбира се, парцелите са с далеч по-ниски цени от къщите – при средни нива от 130 евро за кв. м в момента. За разлика от къщите, парцелите са далеч по-волатилни. За последните единадесет години те са поскъпнали над два пъти и половина от средните си нива през 2004 година. Нещо повече, до пика си през 2008 година парцелите поскъпват шест пъти, а по време на пукането на имотния балон между 2008 и 2012 г. загубата им от 35% е по-малка от тази на къщите и съпоставима с тази на жилищата. По време на възстановяването на имотния пазар между 2008 и 2012 година обаче средната цена на парцел се понижава с близо 4%.