Българите и италианците са шампиони на Европа по собствени имоти

Г-н Понте, кога решихте да започнете своя бизнес в България?

– Дойдох във вашата страна преди 11 години през 2003 г. с делегация на италианската организация „Конфиндустрия Италия”. Визитата ни имаше за цел да установим връзки с предприемачите от България. Преди това аз отговарях за отношенията със Словакия.

– Как се насочихте към мениджмънта с недвижими имоти?

– Преди да започна с тази дейност, в България се занимавах с доста други неща – имах магазин за дрехи, а след това и магазин за храни от Италия, но с отварянето на големите молове се отказах от този бизнес. По това време излезе и Законът за управление на етажната собственост и реших да се насоча към тази сфера. Още повече че в Италия съм се занимавал повече от 20 години с професионално управление на етажна собственост. Сметнах, че секторът има нужда от професионален подход и от една година вече се занимавам само с това.

Такава дейност не може да се развива без асоциация. Задължително е тя да има е в непрекъсната връзка с правителството, за да може да се подобрява нормативната база.

– Бихте ли направили сравнение между тази дейност в Италия и България?

– Разбира се, има голяма разлика. В България тя тепърва прохожда. В Италия вече е развита, защото функционира от 40 години. Тук се виждат всички трудности, които навремето имахме ние в родината ми, но в България нещата се развиват много по-бързо, отколкото тогава в Италия. Чуждият опит ще помогне страната ви да напредне за 4-5 години в тази област.

Не бива да забравяме, че професионалният домоуправител не трябва да разбира само от математика. 70% от работата е психология. Трябва да се разбере значението на етажната собственост и какво да е отношението ни към нея. Това важи и за институциите на държавно и общинско ниво. Виждаме, че във всички общини всеки прави каквото сметне за добре, а законът е един. Това е един от основните проблеми.

Приликата между двете страни е, че в тях над 75% от хората са собственици на жилища.

– Какво бихте искали най-бързо да се внедри от италианския опит в България?

– Най-бързо трябва да се помисли за образованието, да се организират курсове за професионална квалификация. В повечето други страни от ЕС без подготовка никой не може да се занимава с управление на етажна собственост. Не трябва да се импровизира и всеки да бъде домоуправител. В Европа дори живущите в кооперацията не могат да станат домоуправители, ако не са минали съответния курс и да са получили съответния сертификат.

Друго много важно нещо, за което трябва да се помисли, е да се промени законът и най-вече в частта за разпределение на разходите. Там има неясноти и има нужда от доработка. Трябва да се помисли и за по-възрастните хора, които имат по-ниски доходи и не могат да си позволят да платят определени такси. Този проблем е във фокуса на дейността на нашата асоциация. В момента водим разговори и със застрахователни дружества и банки, които да изготвят продукти и начини за плащане, които да са лесни и достъпни за възрастните хора. За младите е лесно, защото те могат да плащат и онлайн.

– Как е решен проблемът в Италия?

– В Италия, Франция и Германия повечето възрастни хора получават пенсия, която е по-висока от заплатата на по-младите хора, които живеят в етажната собственост. За това те нямат проблеми с плащането на таксите за поддръжката на общите части.

В България обратното. Възрастните с пенсия от 200 лв. не могат да си позволят да плащат всичко. Това поражда 2 основни проблема за етажните собствености в България. Първият е, че сградите не могат да се поддържат нормално, а много от тях имат нужда от спешни ремонти на много неща, които крият рискове и за живущите в кооперациите и за външни хора. Голяма чат от асансьорите в жилищните сгради не са изправни и не се поддържат добре. Вторият проблем е създаването на условия за неразбирателство между младите и по-възрастните съсобственици на сградата. Искаме да избегнем това.

Асоциацията има за цел да е посредник между правителството и гражданите, защото властта не знае за много от проблемите на обикновените хора или не се интересува много от тях. Изпратили сме писма до министъра на МРР и кмета на София за съвместна работа в сферата на управлението на етажната собственост.

– Какво точно предлагате да се промени в закона?

– Имаме конкретни предложения. Първо искаме да се въведат норми подобни на тези в другите страни от ЕС, където законите работят добре, и то от много години. Трябва да се ревизира и системата на калкулиране на разходите. Дори и сумите нужни за ремонт на покрива и фасадата трябва да са изчислени адекватно. Много от новите етажни собствености в България прилагат европейския опит, но по своя воля, а не защото законът го изисква.

Второто основно нещо е, че в България много от сградите нямат правилник, по който да се управляват. Това е сериозен проблем, чакащ решение. Искаме да има и регистър на професионалните домоуправители в страната.

– Според вас на какво трябва да се наблегне при управлението на етажната собственост – на санкциите или на стимулите?

– Санкциите не са хубаво нещо и са ненужни, ако нямат съответния възпитателен ефект. За мен основното е да се повиши нивото на информираността и културата в тази област. Трябва да имаме търпението да обясним проблемите и начините за тяхното решаване. Нужни са повече публични дискусии по въпроса. Тук важна роля имат и медиите, които трябва да информират хората за всичко в тази сфера.

Същото важи и за общите събрания на живущите. За това нашата асоциация организира по 3 безплатни събрания вместо по едно, както е честа практика, именно за да могат да бъдат обяснени повече неща на хората. Когато те са наясно с нещата, проблемите в етажната собственост са по-малко. Трябва да сме близо до хората, особено до възрастните, защото те живеят с мисъл за миналото, когато правилата са били различни. Както винаги новите неща предизвикват страх. Много от българите пък не знаят, че може да имат в кооперацията професионален домоуправител.

Домоуправителят трябва да преценява какъв подход да използвам във всеки конкретен случай. На места хората се организират по-трудно да присъстват на събранията на съсобствениците, особено където много от тях работят.

– В момента се водят спорове дали етажните собствености да бъдат регистрирани като юридическо лице или не? Кой е по-удачният вариант?

– В Италия етажните собствености са регистрирани и по двата начина, но винаги имат фискален код. Той позволява да се следят по-точно разходите. При липса на регистрация това не може да се направи. Предимството на регистрацията като фирма е, че тя може да се ползва по-лесно от различни субсидии – държавни или по линия на еврофондовете. Вторият плюс е, че може да се получават данъчни фактури, което носи приходи на хазната в съответната държава.

Въпросът е сложен. За това на 28 ноември организираме първия конгрес посветен на управлението на етажната собственост. На него ще бъде дискутиран и този проблем.

– Вече 11 години сте в България. Какви са впечатленията от българите? Ще успеем ли да се научим и ние да управляваме етажната собственост както в Европа?

– Сигурен съм, че ще успеете. Виждам, че дори когато работим с етажни собствености в периферията на града, където културата е по-различна, постигаме добри резултати. За всичко се иска търпение и повече време. В края на краищата хората разбират добре нещата. Наскоро направихме общо събрание във вход на панелен блок в „Люлин”. В началото хората там бяха скептични към професионалния управител. Година по-късно те вече разбират необходимостта от тази услуга и виждат ползите от нашата работа, което естествено доведе и до нашето единодушно преизбиране. Подобно нещо не става дори в Италия, защото там всеки гледа да уреди свой близък за домоуправител.

– Кое е по-удачно – външен професионален управител или човек, който живее в кооперацията и има квалификацията?

– Да си управител и да живееш в същата сграда е много трудно, защото се лишаваш от свободното си време. Знам го от собствен опит, защото 20 години съм бил управител в сградата, където живеех. По-добре, според мен, да е външен човек.

Домоуправителят е почти като треньор на футболен отбор. Трябва да обединява всички, да се съобрази с характерите им.

– Колко са професионалните управители в Италия, които са и съсобственици в сградата, която менажират?

– В Италия има около 43 млн. етажни собствености. По данни от миналата година регистрираните професионални домоуправители са около 330 хиляди. От тях около една пета живеят в същата сграда. В миналото много от банковите служители, учителите и държавните и общински чиновници, които разполагаха с повече свободно време работеха и като домоуправители. Днес обаче нещата са все по-професионални и това става за повечето хора основна работа, а не допълнителна.

– Какви са проблемите с управлението на етажна собственост в старите кооперации в центъра на София?

– Основното е, че там много от сградите се нуждаят от спешни ремонти. Има части от покрива и фасадата, които могат всеки момент да паднат на главите на минувачите. За кооперациите, които са паметници на културата нещата се усложняват още повече. За тях трудно се намират добре подготвени архитекти, имащи разрешение за тази дейност, които да подготвят проекта за ремонта и да го ръководят. Не знаем дали може да ползваме услугите на архитекти от чужбина, където има повече такива специалисти.

Именно заради подобни проблеми трябва всички браншови организации от сферата на управлението на етажната собственост заедно да потърсим решението им и най-вече да изискаме съдействието на властите, а също така и на академичната общност. Ненапразно на фасадата на вашия парламент пише „Съединението прави силата”.

– Кога ще започнете да организирате курсове за професионални домоуправители?

– Със съдействието на най-голямата асоциация от Италия смятаме от догодина да започнем да организираме такива курсове в България. Продължителността на курса ще е в зависимост от това дали обучаваният ще бъде домоуправител само на кооперацията, където живее, или иска да управлява повече сгради. Основните акценти в курса ще са управлението на етажната собственост от икономическа гледна точка, както и отношенията с различни фирми за поддръжка. Всичко зависи и от целите на всеки отделен курсист, до каква степен той иска да се професионализира в тази сфера. Най-краткият курс включва икономическите и правните аспекти на дейността. В зависимост от професията на всеки човек курсовете могат да траят различно.

Хората ще могат да кандидатстват и онлайн, като така по-бързо ще можем да преценяваме на какво да се наблегне при подготовката на всеки отделен курсист. Ако има хора, които не работят добре с интернет или нямат компютър ще се провежда личен разговор. Цената на курса ще зависи от продължителността му.

Визитка

Марио Понте, роден е в Генуа, Италия, през 1952 г.

15 години е работил като техник в корабостроителна фирма

От 1980 до 2000 г се занимава с управление на етажна собственост

В България е от 2003 година, в началото отваря магазин за италиански спортни облекла

Преди година и първата асоциация на управителите на етажна собственост в България