Криза на идентичността на пазара на имоти в ЦИЕ

Когато двама премиери от Централна Европа подадат оставка в рамките на една седмица, а Международният валутен фонд диктува правилата в Унгария и Румъния в замяна на осигуряване на спасителна помощ за техните икономики, анализатори правят заключение, че Централна Европа е еквивалентът от 21-ви век на Латинска Америка от 80-те години на миналия век.
Точно както южноамериканците осъзнаха, че са нации и икономики, различни от тези в останалата част на американския континент, това осъзнават днес и централноевропейците, пише PropertyWeek. И тези, които работят в сектора на имотите в Централна Европа, намират утеха във факта, че световната криза е помогнала различните идентичности на страните в региона да се разграничат още повече.
За Полша тази година се очаква ръст на БВП, докато валутните колебаниянанесоха тежък удар на Унгария. Причината за това бяха нисколихвени ипотеки, теглени в швейцарски франкове, които станаха прекалено скъпи за изплащане с девалвиралия форинт.
Въпреки това унгарците твърдят, че фалитите по кредитите са засегнали единствено амбициозни млади хора, които в крайна сметка ще успеят да си стъпят отново на краката. Наред с това икономистите може би са подценили мащаба на сенчестата икономика в Унгария, благодарение на която много унгарци имат значителни капитали, които официално не са регистрирани в системата, пише изданието.
Логистичният оператор Goodman, който има опит от дейността си във всяка страна в Централна Европа, има обстоен поглед върху региона.
“Чехия и Полша, в икономическо отношение, са в най-силна позиция“, казва Валери Ванбервлайт, директор за Централна и Източна Европа в Goodman. „Те отбелязват позитивен ръст вече пет години. Другите страни преминаха през много по-бърз бум, но също така той се обърна срещу тях и им нанесе тежък удар”.
Според него една от причините Чехия и Полша да устояват на кризата е, че те са първите страни, които се възползваха от финансирането за инфраструктура от ЕС. Подобни положителни тенденции се забелязват и в Словакия. Миналия месец компанията отдаде площи от 45 хил. кв. м в свой логистичен център до Братислава на производителя на продукти за автомобилния сектор Rinder.
Според Джонатан Халет, директор на чешкия офис на Cushman & Wakefield, страните, които са в най-тясна връзка с германската икономика, се справят най-добре с кризата. Той дава пример с производството на автомобили Skoda, от което Чехия е добре повлияна, тъй като германските потребители се възползват от предложението на правителството за субсидия от 2500 евро за замяна на старата си кола с нова.
Никакво доверие
Въпреки това никаква част от това доверие в потреблението не се е пренесла на инвестиционния пазар на имоти.
„Капиталовите пазари бяха много тихи през последните 18 месеца“, казва Халет. „Въпреки това наемните пазари бяха добре“.
По отношение на валутните флуктуации в Унгария директорът на Cushman в страната Чарлс Тейлър казва: „Повечето търговски центрове, изградени през последните 10 години, обявяват наемите си в евро. Това означава, че търговците трябва да продадат 20% повече стоки, за да платят същата сума наем, само за да са на нула. Освен това купувачите имат по-малко пари за харчене. Все още предстои да видим как този нож с две остриета ще се отрази на търговците“.
През последните шест месеца форинтът се понижи спрямо швейцарския франк с 20%. Имаше редица фалити по ипотечни кредити, а МВФ отпусна спасителен пакет от 20 млрд. евро.
Унгарската криза рикошира сред страните от Централна Европа, като парализира инвестиционния пазар на имоти.
„Повечето от сделките бяха започнали миналата година“, казва Тиери Делвьо, управляващ директор на Jones Lang LaSalle (JLL) в Унгария. „Когато обърнахме страницата на 2009 г. вече нямаше сделки.“
До миналата есен много хора смятаха, че кредитната криза е преминала. След това крахът на Lehman Brothers разтърси света.
“Това беше като много по-голяма втора вълна цунами, която достигна Централна Европа и оказа огромни поражения”, коментира Томаш Тжосло, директор „Капиталови пазари“ в JLL в Полша. Той добавя, че най-много е било засегнато финансирането на инвестициите, които вече са били стартирали.
По думите му неговата компания разглежда всяка държава от ЦИЕ поотделно и от всички тях Полша изглежда най-стабилна, тъй като нейното голямо население означава, че тя не трябва да разчита изцяло на износ.
„Разговаряме с германски фондове“, казва той. „И те са склонни да дойдат в Полша, но не искат да правят грешки с ценообразуването. Те не искат да купят на 6% (доходност), ако оценките показват 6,5% или 7%“.
Чувство на несигурност
За същото ниво на несигурност говори и Патрик О’Горман, директор „Капиталови пазари“ в CB Richard Ellis във Варшава, като добавя, че през първото тримесечие на пазара в Полша няма големи инвестиционни сделки.
“Две сделки бяха обявени, но пропаднаха”, казва той, като добавя, че едната е била за офис сграда, другата – за търговски площи. И двете са пропаднали, тъй като никой от купувачите не е бил сигурен за цената.
По думите на Тим Уилкинсън, управляващ директор на DTZ Echinox в Букурещ, инвестициите в Румъния започват да се преобразуват в ценово отношение. Той смята, че пазарът ще се задвижи през втората половина на годината.