2009 – решаваща за новата вълна молове в страната

2009 година вероятно ще се окаже решаваща за пазара на търговски площи в България и ще стане ясно доколко потребителският пазар в страната има капацитета на поеме новата вълна молове, се посочва в годишния анализ на Фортън. През тази година е планирано да бъдат завършени най-голям брой молове и търговски центрове в страната, предоставяйки на пазара близо 391 хиляди кв.м търговски площи. Новите площи значително ще повишат коефициента търговска площ на глава от населението (69,15 кв.м/1000 души), като при успешното реализиране на проектите през следващата година България се очаква да настигне Хърватска и Гърция по този показател.
Отново в столицата се планира да излязат на пазара най-много търговски площи – 4 търговски обекта и общо 146 хиляди кв.м, следвана от Пловдив с 69 хиляди кв. м (Галерия Пловдив и Мол Пловдив) и Русе, където се очаква да бъдат завършени два големи проекта (МегаМол Русе и Дунав Мол).
През 2008 г. отвориха врати първите големи центрове тип мол и в други градове на страната след столицата – Мол Варна и Парк Мол в Стара Загора. Успехът на първите обаче не е задължителен и за всички последващи и бързо стана ясно, че пазарът на търговски площи в България няма капацитета да понесе реализирането на всички обявени проекти, казват консултантите. Към настоящия момент са отпаднали или замразени редица проекти за молове и търговски центрове в страната, чиято планирана търговска площ надхвърля 1,02 милиона кв.м (разглеждани са само големи проекти с отдаваема площ от над 10 хил. кв.м.).
Отпадането на много проекти обаче направи добра услуга на пазара на търговски площи, тъй като далеч по-сериозен проблем щеше да е осъществяването на всички първоначално замислени обекти и настъпване на свръхпредлагане, се посочва в анализа.
В сектора инвестиционни продажби беше финализирана сделката за покупка на Мол Варна от шотландската Милър Груп, на Карфур Мол на бул. Цариградско шосе от гръцката Асос Кепитъл, както и придобиването на Сити Център София от фонда Heitman European Property Partners. Доходността от търговски площи за 2008 г. се движеше около 7,0 – 7,5%, но трябва да се отчете, че сделките бяха договорени през 2007 и началото на 2008 г. Последните индикации на пазара са, че тези нива на доходност са трудно постижими в края на 2008.
В строеж в страната в момента са 17 мола и още 15 сравнително големи търговски центъра (с отдаваема площ над 10 хил. кв.м), като се очаква със завършването им на пазара да излязат 791 хиляди кв.м. нови търговски площи. На идейна фаза са още 750 хиляди кв.м. търговски площи – т.е. още 25 обекта, най-голям брой от които в София, Варна и Бургас.
По отношение на наемните нива първата половина на годината беше успешна и се наблюдаваше стабилен ръст. Отражението на кризата се прояви в посока постепенно намаляване на наемите в последните месеци на 2008 г. Тепърва предстои установяването на защитимите наемни нива.
Наемните нива в търговските центрове варират в широкия диапазон от 15,00 – 80,00 евро/кв.м. за столицата и 10,00 – 60,00 евро/кв.м. за другите големи градове. Наемите на магазини по основните търговски улици в големите градове за момента изпреварват нивата от търговските центрове, като се движат в рамките на 70 – 130 евро/кв.м.
В офис сегмента през 2009 г. се очаква активизиране на пазара. През 2009 г. в страната се очаква да бъдат завършени и пуснати в експлоатация близо 360 хил. кв. м офис площи, като над половината от тях се намират в столицата – 212 хиляди кв.м. Най-мащабните проекти са Хермес Парк в София с 50 хил. кв.м офис площи и Бизнес Таун София (Василев Бизнес Сити) – 53 хил. кв.м. Офис пазарът в Пловдив също значително ще се активизира след излизането на 70 хил. нови офис площи през следващата година.
След понижението на наемните нива на офиси от края на 2008 г., през първата половина на 2009 г. се очаква наемите да запазят текущите си стойности, а за по-неатрактивни локации да отбележат спад. След средата на годината с излизането на пазара на по-мащабни проекти вече може да се очаква край на застоя и раздвижване както на ценовите нива, така и на инвестиционните сделки.
Като цяло през годината средните наемни нива за нови офиси ще се движат в рамките на 12,00 – 20,00 евро/кв.м. за столицата в зависимост най-вече от локацията и около 9,00 – 13,00 евро/кв.м. за другите големи градове в страната.
Изминалата 2008 г. не беше особено динамична за офис пазара в България по отношение на инвестиционни сделки и завършени нови площи въпреки добрия старт със стабилни и сравнително високи наемни нива и доходност от 7,5%. И докато интересът към моловете се запази през изминалата година, то пазарът на офис площи отбеляза известен спад, както в отдаването под наем, така и по отношение на продажбите.
Сделките с офиси представляват едва 6-7% от извършените през годината транзакции с недвижими имоти. До известна степен липсата на големи инвестиционни продажби се обяснява с факта, че през 2008 г. бяха завършени едва 3-4 по-големи офис проекта, сред които София Бизнес Център с отдаваема площ от 23 600 кв.м, Авто Юнион център – 9400 кв.м, Екс Ес Тауър – 5440 кв.м. Някои от завършените проекти обаче не успяха да постигнат съществена заетост с наематели и съответно не привлякоха интереса на инвеститорите.
Общата площ на усвоените през годината офиси се изчислява на около 140 хиляди кв.м, като в тази стойност се включват както наетите, така и продадените офис площи. На практика това е спад от 15% спрямо данните за 2007 г. (165 хил. кв.м).
Наемните нива в много райони значително се понижиха в последните месеци. Редица инвеститори осъзнаха, че нива от 15,00 – 17,00 евро/кв.м. за клас В офиси с локация в крайните квартали на София са непостижими за момента, което доведе до естественото установяване на по-ниски нива от 11,00 – 13,00 евро/кв.м.
Понастоящем 721 хиляди кв.м офис площи са в строеж само в столицата, като за останалата част от страната тази цифра е 356 хил. кв.м. Значителен е и броят на отпадналите проекти, най-много от които в столицата – проекти с предвидена офис площ от близо 850 хиляди кв.м.
През 2009 г. ще бъдат завършени нови логистични площи в страната, но ръстът все още е недостатъчен. През пролетта на 2009 г. се планира завършването на първата фаза от Логистичен Парк Варна, включваща три сгради със складови и офис площи, шоуруми и многоетажен паркинг. В София Еърпорт Център нови две логистични сгради следва да получат разрешение за ползване съответно през февруари и април 2009 г. Така до средата на следващата година на пазара на логистични площи само тези два проекта ще предоставят близо 30 хил. кв.м.
По отношение на наемните нива в сектора ръстът от последните месеци на 2008 г. дава добър старт през 2009 г., като от компанията очакват средните стойности да се задържат около 6,00 евро/кв.м. за най-добрите локации.
Заради високите цени на парцелите през 2008 г. въпреки необходимостта от модерни логистични площи редица проекти останаха само на идейна фаза или се реализират при значително редуциране първоначално предвидения обем площи.
През 2008 г. бяха обявени два мащабни проекта за индустриални паркове: в София край Божурище – логистичен парк с 538 хил. кв.м складови площи и в Пловдив – проектът на Иммо Индъстри Груп с площ от 80 хил. кв.м.
През лятото на 2008 г. бе открита първата сграда от Логистичен Парк Варна, а в края на есента и втора сграда от комплекса получи разрешение за ползване при 100% заетост на площите. Напредък отбеляза и проектът София Еърпорт Център, в който вече са напълно отдадени под наем първите две сгради, а сграда 3 се очаква да бъде готова до средата на 2009 г. От декември 2008 г. вече официално функционира първата логистична сграда от проекта.
Общият обем на усвоените логистични площи (отдадени под наем или продадени) се изчислява на 38 700 кв.м., което е значително по-малко от данните за 2007 г. Наемните нива останаха стабилни през цялата година (с преобладаващи нива от 4,00 – 5,50 евро/кв.м. за страната и 5,00 – 6,00 евро/кв.м. за столицата), като недостигът на модерни логистични площи даде възможност дори за ръст на наемите от 10-15% през последните месеци.
Основно влияние при бъдещото развитие на проектите оказва пазарът на земя, на който през изминалата година се наблюдаваха най-съществени спекулации в ценовите нива. В резултат на високите цени редица проекти бяха нелогично оскъпени. И в момента пазарът изобилства с предлагане на терени, обявени за продажба при нелогично високи цени на разгъната застроена площ (РЗП) и съответно непозволяващи възвръщаемост от инвестицията в тях.
Цената на земята обикновено формираше до 30% от стойността на готовото строителство, което невинаги представляваше изгодна инвестиция за инвеститорите. Същевременно исканите обезщетения от собственици на терени достигнаха до 45% от общата стойност на проектите за привлекателни локации в столицата и до 35% в другите градове на страната. Това от своя страна отдръпна потенциалните инвеститори от закупуване или обезщетяване на терени с изготвен проект на идейна фаза. В края на 2008 се получи голямо предлагане и занижено търсене на парцели при обявените ценови нива, което логично започна да понижава цената на земята посочват анализаторите.
Задължително условие за стабилизиране на пазара е понижение на цените на земята през 2009 г., като стойността на земята е желателно да бъде около 15% от общата инвестиционна стойност, посочват анализаторите. При парцелите, предназначени на развиване на логистични проекти, в общия случай един проект би се реализирал успешно при ценови нива на земята до 35 – 40 евро/кв.м.