Банките спират лихвените промоции

Разнообразната палитра от промоции по жилищни кредити ще претърпи съществена промяна в следващите три месеца. Очаква се значително да намалеят промоциите с по-ниски или нулеви лихви през първите години от срока на жилищните заеми, показа анкета на “Труд” сред мениджъри на банки. Причината са приетите промени в Закона за потребителския кредит, които ще влязат в сила в края на юли или началото на август.

Текстовете предвиждат да отпадне таксата за предсрочно погасяване по жилищните заеми след първата година от срока на договора. Ако той бъде прекратен през първите 12 месеца, таксата може да бъде максимум 1%.

Тарифа

В момента банките искат между 3 и 6% върху остатъка от главницата при предсрочно погасяване се движи, ако плащането е с пари на друга финансова институция. В абсолютна сума става дума за няколко хиляди лева утежнение за клиента. Таксата е сериозна пречка пред рефинансирането на кредитите и конкуренцията между банките.
След отпадането й обаче банките няма да имат изгода да предоставят преференции с по-ниска лихва през първите години от срока на договора или т.нар. лихвени ваканции.

Причината е, че след изтичането на промоцията клиентът може да си прекрати договора почти безплатно и да отиде в друга банка, където действа подобна отстъпка. В момента целта на бонусите е да привлекат нови клиенти, но не за краткосрочни договори, и да ги облекчат в началото, когато има куп разходи около отпускането на заема, включително съфинансиране със собствени средства. Освен това в началния период са необходими пари и за обзавеждане на жилището, за да стане то функционално.
Сега отстъпките за първите години от срока на кредита не са никак малки. Например УниКредит Булбанк предлага стандартен ипотечен кредит с 5% лихва за първата година и 6,70% за останалия период.

Банка ДСК предлага възможност за фиксирана лихва за първите три години от 6% и променлива за останалия срок, която в момента е на ниво от 7,50%. Лихвата може да е фиксирана и за първите пет години, но на ниво 6,50%. В Райфайзенбанк пък намалената лихва за първата година е 6,75%. Първа инвестиционна банка предлага ипотечен заем с 0% лихва за първата година и 6,50% за втората и третата година от срока на заема.

Нови предложения

В резултат на промените в закона е възможно да се появят нови промоции, които да привличат по-дългосрочни клиенти – например отстъпка в лихвата след 10-ата или 15-ата година от договора, твърдят финансисти.

Заради отпадането на редица такси с новия закон – например за усвояване на кредита, началните разходи леко ще се облекчат и ще се разпределят по-равномерно с лихвата през следващите години, твърдят експерти.

Техните прогнози са още, че банките ще станат по-отстъпчиви, когато клиентът пожелае предоговаряне на условията по заема, защото вероятността при негативно отношение той да смени кредитора си вече ще е много по-висока. В момента таксата за предоговаряне на цената на кредита варира най-често между 100 лв. и 1000 лв.

Задължението трезорите да предлагат два типа ипотечни заеми – клиентът отговаря само с ипотекирания имот или с цялото си имущество, също ще доведат по промени. Ще се появят заеми с нисък процент на финансиране – максимум до 50-60% от стойността на имота, които вероятно ще са и с по-високи лихви в сравнение с кредитите, при които длъжникът ще отговаря с цялото си имущество, прогнозират експерти.

ЦЕНАТА НА РЕСУРСА ЗАВИСИ ОТ ДЕПОЗИТИТЕ

Действащите в момента на пазара два основни модела за определяне на лихвите по жилищни и потребителски кредити ще се променят. За да изпълнят разпоредбите на променения Закон за потребителския кредит, финансовите институции най-вероятно ще се ориентират към комбинация от чужди и български индекси с най-голяма тежест на средната лихва по депозитите.

Законът задължава трезорите да предлагат продуктите си за граждани само с лихви, базирани на пазарни показатели. Те могат да бъдат EURIBOR, SOFIBOR, LIBOR и индикатори, публикувани от БНБ и НСИ. Допуска се показателите да се използват и в комбинация.

“Най-разумното е лихвата да се формира според цената на ресурса. Тя в момента зависи основно от лихвите по спестяванията. Останалите показатели, особено чуждите за българския пазар, могат да бъдат само в допълнение”, коментираха банкери.

В момента у нас преобладаващата методика за формиране на лихвите е променлив банков индекс (на базата на цената на ресурса на трезора) плюс фиксирана надбавка (зависеща от индивидуалния риск на клиента). Въпреки това обаче няколко банки като например Банка ДСК, Райфайзенбанк, ПроКредит Банк предлагат на клиентите си продукти, при които лихвата зависи от EURIBOR (за заеми в евро) и SOFIBOR (за заеми в левове) плюс надбавка.

Повечето трезори все още обмислят каква стратегия да изберат, пресмятат различните варианти и не са избистрили параметрите по новите си продукти. Затова в момента всякакви спекулации дали промените в закона ще качат, или ще свалят цената на кредита са преждевременни, категорични са банкерите. От една страна, промените покачват риска за банките, прехвърлят им нови разходи и затова е логично цената да се качи. От друга страна обаче, конкуренцията за добри клиенти в условия на слабо търсене е много сериозна и това ще продължава да натиска нивата на оскъпяването надолу.

Според повечето прогнози продуктите, базирани на EURIBOR и LIBOR, ще поскъпват през следващите години. Ако за основа се вземе средната лихва по депозитите, публикувана от БНБ, има вероятност цената на кредита известно време да върви надолу, защото тенденцията към поевтиняване на спестяванията продължава.

БАНКЕРИ ПРОГНОЗИРАТ ПО-ЧЕСТИ ПРОМЕНИ

Независимо от това в каква посока ще тръгнат лихвите по заемите много вероятно е те да започнат да се променят много по-често, отколкото сега, макар и в доста по-малки граници, твърдят банкери. Така по-стриктно ще се следват пазарните индекси и индикатори, които се изменят ежемесечно, а други – ежедневно.

Единствено в началото на кризата в края на 2008 г. и през 2009 г. банките си позволиха да променят лихвите по-често. Една от големите банки например вдигна лихвите три пъти за около година. В следващите години обаче на няколко стъпки те бяха свалени. Има и банки, които за последните 5-6 години са променяли лихвата си по действащите договори само веднъж. Като цяло повечето кредитни институции се въздържат от чести промени в лихвените проценти, дори договорите да им дават подобна възможност. Някои от банките например са записали изрично в общите си условия, че лихвата се изменя не при всяка промяна на пазарните условия, а при покачването или понижаването на определени показатели с поне 1-2 процентни пункта. Друг от трезорите, който предлага продукти с лихви, базирани на EURIBOR и SOFIBOR, изрично е записал в общите си условия, че промяна на променливата съставка на лихвата се прави два пъти годишно – на 1 март и на 1 септември.

Остава неясно дали банкерите ще приложат и в бъдеще един от действащите си трикове, за да запазят известен контрол върху цената на кредита – формулировки от типа “лихвата е EURIBOR плюс надбавка, но не по-малко от 8%”. По време на обсъждането на промените в Закона за потребителския кредит така и не се разбра юридически допустима ли е подобна формулировка, или не. Представители на БНБ обясниха в бюджетната комисия, че подобен текст в договорите с клиентите по-скоро би бил в съответствие със закона. Депутатът Румен Гечев от БСП обаче беше на точно обратното мнение.

Според банкери при липсата на такса за предсрочно погасяване вкарването на подобен текст може да се окаже клопка и да пренасочи много клиенти към други банки и затова твърдят, че ще се въздържат да го ползват.

ВСЕКИ ВТОРИ СЕ ЗАБЛУЖДАВА, ЧЕ ОСКЪПЯВАНЕТО Е ФИКСИРАНО

Почти всеки втори кредитополучател, изтеглил жилищен заем, си мисли, че лихвата му е фиксирана. Това обаче на практика е невъзможно, защото у нас няма ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент за целия период. Такава опция съществува само за първите няколко години от кредита и според текущите оферти се прилага най-много за 10-годишен период. Данните са от анкета на финансовия портал “Моите пари” сред 1394 души, от които 36% ползват ипотечен кредит.

Според анализаторите от “Моите пари” объркването у хората се дължи на преференциалните оферти с фиксирана лихва през първите години от договора. Според банкери пък обяснението е, че в момента трезорите и без това много рядко променят лихвите, което създава усещане у хората, че са постоянни. По-важното според тях обаче е, че клиентите не са информирани за условията по кредитите, които теглят, и за повечето от тях новите промени в Закона за потребителския кредит ще останат неразбираеми.

Най-важно за кредитополучателите е ниското ниво на лихвения процент при теглене на заема, а също и доверието в конкретната банкова институция, сочи проучването. Като цяло повечето хора предпочитат плаващ лихвен процент за целия срок на договора, защото ползването на фиксирана лихва за определен срок често е по-скъп вариант. 1/3 от анкетираните твърдят, че няма да рефинансират заема си въпреки облекченията в Закона за потребителския кредит.

ТРЕЗОРИТЕ ПРЕД НОВ КАПАН

Новият Закон за потребителския кредит вероятно ще снижи печалбата на банките, но по-голямото предизвикателство за системата тепърва предстои, убедени са в сектора.
Това е готвеният от правосъдното министерство изцяло нов закон за защита при свръхзадлъжнялост на физическите лица. Ако той бъде приет в сегашния си вид, последствията за банковия пазар са непредвидими.

Проектът предвижда задълженията на длъжниците, обявили фалит, да се опрощават след три години от датата на несъстоятелността, като единствено ипотекираното имущество ще може да се реализира и след този срок. Длъжникът ще може да се възползва от процедурата, ако съдът реши, че е добросъвестен. Темида ще се произнася за личните фалити на базата на представени от длъжника документи и сведения в рамките на три дни, гласи проектът.

Ефектът от подобен нормативен акт върху банковата система на този етап не може да се изчисли, защото той не съдържа почти никакви защити срещу злоупотреба, твърдят финансисти.