Най-ликвидният имот – 2-стаен за 50 хил.

Двустайно завършено жилище на цена до 50 000 евро е имотът, който сте можели да продадете най-бързо през първото полугодие на 2009-та година. Ако сте собственик на тристайно жилище, закупено с инвестиционна цел в квартал с активно строителство, ще трябва да почакате минимум два-три месеца и най-вероятно да отстъпите от първоначално поисканата цена. Това сочи анализът на реално сключените сделки на консултантите на АДРЕС през месеците май и юни на настоящата година. Динамиката през първите 4 месеца на годината е била токова слаба, че тенденции за този период е трудно да бъдат уловени. «Имаме няколко добри новини – цените се нормализират, без да ставаме свидетели на срив“, коментира пазарната ситуация Цветелина Тасева, Изпълнителен директор на АДРЕС-Средният спад за страната е 23%, като има райони в големите градове, където имотите са били силно надценени и сега отстъпват с 30% и дори повече. Имотите, които се предлагат на пазарна цена или малко под средната за пазара, се реализират в рамките на седмици и след не повече от 5 огледа. Това означава, че за имотите на мотивираните продавачи – пазар има“, допълва Тасева. Първите сигнали за оживление са отчетени в средата на месец април, през май нарастващата активност на купувачите се е забелязала и в по-малките населени места. За съжаление в страната все още има градове (Видин, Добрич, Благоевград), където броят на продавачите расте, а интересът на купувачите е все още слаб. В София и Варна през последните два месеца купувачите се завърнаха, подкрепени от по-либералната политика на банките и убеждението, че цените вече са изгодни. Въпросът за оборота и изтъргуваните обеми измести този за ценовите нива, а разбирането за значимостта на активната търговия, накара продавачите да преразгледат и актуализират цените. Според данните за регистрирани оферти на АДРЕС: 38% от продавачите актуализират цените си на период от две седмици, 12% правят това всяка седмица, а 27% изчакват повече от месец. Според данните за реално сключени сделки имот, чиято цена е с 5% по-ниска от средната на пазара, може да се продаде в рамките на две седмици. Това доказва, че купувачите са готови да купуват и разполагат с необходимите средства, но са готови да сключват само и единствено сделки, които считат за изгодни. «През последните две седмици двама от всеки десет клиенти купуват по-голям и по-скъп имот от първоначално заявения за търсене, което се дължи на постигнатите ниски нива за квадратен метър“, коментира Калоян Богданов, Маркетинг мениджър на АДРЕС.- Увеличава се делът и на двойните сделки – продавам имот, за да купя по-голям или по-хубав, тъй като сумата, която трябва да добавя е по-ниска от всякога. Трета изключително активна група купувачи са тези на възраст 50+, които търсят имот за децата си. В обшия случай те имат спестени около 40 000 евро и вярват, че сега е най-добрият момент за тази сделка“, допълва Богданов. Сделките ново строителство заемат под 20% от общия обем реализирани продажби, като и цените при тях отбелязват най-сериозен спад. На места като кв. Обеля в София той надмина 40% спрямо второ полугодие на 2008-ма година. Най-нисък е спадът в Студентски град – под 10%. С развитието на кризата цените на жилищата в строеж в различните квартали на столицата доста се приближиха. Днес добрата инфраструктура на квартала се калкулира в увеличения интерес към тези жилища, а купувачите не са склонни да вярват на обещания за бърза промяна на средата и предпочитат сигурността. Общият спад на цените остава най-висок в районите, в които се случиха и най-големите ръстове през предходните години. Спад от над 30% е отчетен не само в Люлин и Овча купел, които не се считат за престижни, но и в Лозенец и Изток, където само преди година имаше оферти за над 2000 евро на кв.м. При масивното строителство най-нисък спад бе отбелязан в центъра на столицата, а най-висок в южните и източни квартали с активно ново строителство през последните години. Основната причина е в появилите се там оферти за имоти след Акт 16 от клиенти, които са купували с инвестиционна цел и днес тази собственост им е в тежест. Според проучване на мотивите, 32% от продавачите имат финансови затруднения по други причини и се опитват да ги компенсират със средствата от продажбата на ненужен имот. Едва 17% са тези, които продават заради затруднения с изплащането на ипотека. При монолитните жилища се появяват и нови райони като Овча купел, където до този момент такъв тип жилища нямаше. Част от проектите ново строителство вече имат разрешение за ползване и попадат в тази група, през идните месеци такива ще се появят и в Надежда. При панелните жилища тенденциите са най-ясни – има най-слабо колебание по райони, общият спад за столицата отговаря на средния по квартали – около 22%. Но и сделките с този тип имоти са малко и се сключват предимно заради и при ниски цени. Според консултантите на АДРЕС купувачите избягват панелните жилища при наличието на достатъчно атрактивни предложения за масивно строителство и са склонни да сключат такава сделка, ако за наличните средства могат да си подсигурят значително по-голяма квадратура. Ипотечните кредити и достъпът до тях изиграха своята роля за активността на пазара. През последните два месеца в 44% от сделките има участие на заемен капитал – това обаче са малки ипотечни кредити или някакъв вид потребителски. Финансирането в общия случай е на изключително нисък процент и възлиза на суми от 10 000 лв. до 15 000 евро. Делът на финансираните от банките покупки е по-нисък за целия период на шестмесечието – 37%. По-малките градове усещат кризата доста по-осезаемо, поради по-малкия брой мотиви за покупка. Според проучване на АДРЕС сред купувачите в по-малките областни градове, където компанията има франчайз партньори, 87% от купувачите пристъпват към сделка поради промяна на семейното положение и необходимост. Покупките с цел разумно вложение на спестени средства отсъстват в тези райони, а сделките за първо жилище се считат за рискови, тъй като нивото на безработица в по-малките градове нараства по-бързо. «Независимо от кризата, има място за поддържане и развитие на франчайз мрежи и бизнесът може да бъде успешен“, коментира Веселин Венев, Франчайз директор на АДРЕС.- Ежедневно преговаряме с нови партньори, които осъзнават, че финансовите условия днес са в пъти по-добри от тези, които имахме в растящ пазар. За тях е изгодно да се позиционират в трудни времена, когато конкуренцията е по-слаба. Промяната на икономическите условия има и своите негативни последствия. Според опита ни до момента около 15% от всички наши партньори няма да преминат през тежкия период и ще трябва да се разделим. За новите ни партньори това означава включване в мрежата при много по-либерален режим.“ Според екипа на АДРЕС, все още е рано оптимизмът, обхванал пазара през последните два месеца, да бъде определен като трайна тенденция. Очакванията на агенцията са през отпускарския период динамиката да намалее, а активността през есента ще зависи силно от общите икономически показатели. Имотите с цена близка до пазарната ще намират купувачи, докато много други ще се предлагат с месеци. Поведението на купувачите към момента предполага плавния спад на цените да продължи до края на годината.