Текущата възвращаемост от инвестиции в имоти расте

Цените на жилищните имоти падат по-бързо от наемите. Това означава, че ако успеете да купите имот на добра цена, евентуалната текуща възвращаемост от инвестицията ви в имота (т.е. от отдаването му под наем) ще е по-висока. Това показват наблюденията на небанковото дружество за бизнес ипотечни кредити „Кредитекс”, направени въз основа на актуални данни от оценители.
Релацията между наеми и цени е важен ориентир за посоката на пазара на недвижими имоти. Средната текуща доходност при жилищните имоти в София през първите 6 месеца на 2009 г. е 4.5% на годишна база, докато през последните 6 месеца на 2008 г. е била 4.1%.
Друг начин за измерване на възвращаемостта е т.нар. „брутен наемен множител”, който показва броя месечни наеми, с който може да се изплати направената в имота инвестиция – колкото е по-нисък този показател, толкова възвръщаемостта от имота е по-висока (като по правило, при стойности над 200 месеца имотите се смятат за надценени). Брутният наемен множител за първите 6 месеца на тази година намалява до 209.4 месеца, сравнено с 237.3 месеца през последните 6 месеца на предходната 2008 година.
Например в момента доходността от инвестиция в стандартен тристаен апартамент в ж.к. „Младост” в София би изглеждала по следния начин: размерът на наема за такъв имот варира между 320 и 380 евро на месец, или между 3,840 и 4,560 евро годишно (в зависимост от вида и местоположението на имота). Това обаче не е чист доход за собственика. Обикновено от тази сума трябва да се покрият различни разходи (текущи и периодични) – застраховки на имота, данъци и такси, основни ремонти през определен период и да се отчетат загубите от евентуални периоди с липса на наемател. Затова чистият доход от подобен имот е с около 15% по-малък от брутния – или средно около 3,570 евро на година. Ако разделим този доход на пазарната стойност на апартамента (около 75,000 евро) ще получим 4.76% текуща годишна доходност от инвестицията. – което е по-високо от миналогодишните показатели.
Обяснението за нарастващата доходност на жилищните имоти е, че от една страна липсва адекватно финансиране от кредитните институции за покупка на жилища, което дърпа цените надолу, а от друга страна – невъзможността да закупят нов дом с кредит принуждава част от потенциалните купувачи да наемат жилища – което задържа нивото на наемите, въпреки нарастващото предлагане.
„През последните 5 години наблюдавахме спад на доходността от инвестициите в недвижими имоти – което не беше изненада за специалистите в условията на бурно кредитиране и голямо предлагане на нови имоти на пазара. От началото на тази година вече се забелязват наченки на ръст на текущата доходност от имотите – което говори, че най-критичният момент на имотната криза може би отминава и пазарът на жилища дава първи признаци на стабилизиране”, коментират от „Кредитекс”.

„Кредитекс” е небанкова финансова институция, специализирана за бизнес ипотечно кредитиране – и тази година навършва 5 години, откакто е на пазара. Дружеството е част от групата на регистрираното в Холандия „Ти Би Ай Файненшъл Сървисиз” (TBI Financial Services B.V.) – с консолидирани активи на финансовите пазари в Русия, Украйна, Румъния и България надвишаващи 2 милиарда евро. В България групата има участия в ЗПАД „Булстрад” (застраховане), ПОК „Доверие” (пенсионно осигуряване), „Ти Би Ай Кредит” (потребителско кредитиране) „Ти Би Ай Лизинг”, „Ти Би Ай Асет Мениджмънт” (управление на фондове), „ХипоКредит” и др.

Финанси