Защо цените на жилищата в САЩ може да продължат да падат?

Цените на жилищата в САЩ падат вече почти три години и понижението им може да продължи още известно време. Тази гледна точка изразява в New York Times професорът по икономика и финанси в Йейлския университет Робърт Шилер, главен икономист на MacroMarkets LLC и един от създателите на индексите за цените на жилищата Case-Shiller.
Дори федералното правителство на САЩ прогнозира ценови понижения до 2010 г., отбелязва той. Като база в стрес тестовете, които наскоро минаха големите щатски банки, беше включен общ спад на цените на жилищата от 41% от 2006 до 2010 г. По-отрицателната им прогноза включваше спад от 48%, което предполага, че важни жилищни съотношения като цена към наем и цена спрямо разходи за строителство ще паднат до най-ниските си нива от 20 години.
Подобни продължителни стабилни понижения на цените на жилищата изглежда противоречат както на здравия разум, така и на традиционните икономически закони, които приемат, че хората действат рационално и че пазарите са ефективни. Защо например един разумен човек би стоял и гледал как стойността на дома му пада с години, само за да я продаде накрая с голяма загуба? Защо не я продаде рано в началото на цикъла? Ако хората се държаха, както се предполага в теорията за ефективния пазар, цените би следвало да паднат веднага, а не постепенно години наред и тези цикли биха били много по-кратки.
При недвижимите имоти обаче определено има нещо различно, пише Шилер. Наблюдават се продължителни понижения с определена редовност. И въпреки добрите новини от миналата седмица за планираните продажби на жилища и подобрението на потребителското доверие, изглежда все още сме в период на продължително намаление на цените в САЩ.
Има много исторически примери. След пукването на балона на японския жилищен пазар през 1991 г. цените на земята в големите градове в Япония се понижаваха 15 последователни години.
Защо става така? Човек лесно би повярвал, че хората малко по-бавно се решават да продадат жилищата си отколкото, да речем, акциите си. Но пък чак с години по-бавни?
Няколко фактора могат да обясняват „охлювното“ поведение на пазара на имоти. Един от важните е, че продажбите на съществуващи жилища се правят основно от хора, които планират да купят друг дом. Така че дори и продавачите да мислят, че цените на жилищата са в период на спад, повечето нямат причина да бързат, защото всъщност не излизат от пазара.
Нещо повече, малко собственици на жилища обмислят да излязат от жилищния пазар поради чисто спекулативни причини. Преди всичко много от тях нямат спекулативното усещане за спешност. Освен това не им харесва да се превърнат от собственици в наематели – процес, който води до редица промени в начина на живот.
Например при семейните двойки всяко решение да се продаде жилището и да се живее под наем изисква съгласието и на двамата партньори. Дори децата в семейството вероятно биха могли да имат дума при вземането на решение дали да се преместят и да живеят в апартамент под наем.
Всъщност повечето решения да се излезе от жилищния пазар в полза на живота под наем не са ходове, които опитват да предвидят движенията на пазара. На практика те отразяват нарастващия натиск на икономическа необходимост. Тя може да включва отнемане на имота или просто трудности при плащането на сметките или постепенна промяна на мнението за това как да се живее в условията на икономически спад.
Тази динамика обяснява защо при високо ниво на безработица пониженията на цените на жилищата може да са продължителни и предвидими.
Да вземем например млада двойка, която живее в апартамент под наем. Преди няколко години те са обсъждали идеята да си купят дом, но виждайки безработицата около тях и трусовете на жилищния пазар, са променили мисленето си – решили са да останат под наем. Възможно е да не преразгледат това решение няколко години.
От друга страна по-възрастна двойка, която в годините на бума не е искала да продаде дома си и да се оттегли в дом за грижи за възрастни хора, е решила, че най-накрая е време да го направи. Може да им отнеме една-две години да организират всичко и да се подготвят, но може да не сменят решението си.
В резултат ще имаме продавач и няма да имаме купувач – търсенето ще бъде по-малко от предлагането, което е още една причина цените да може да продължат да падат или да стагнират през 2010 или 2011.
Всички тези хора може да променят решението си, ако рязко подобрение на икономиката привлече вниманието им. Младата двойка може да реши да купи следващата година, а възрастната може да реши да отложи още малко продажбата. В резултат ще имаме купувач без продавач, което би дало възходящ тласък на цените.
Поради тази причина не всички икономисти са съгласни, че пониженията на цените на жилищата могат наистина да се предсказват. Рей Феър, колега на Шилер от Йейлския университет, например предупреждава, че всяка низходяща или възходяща тенденция може внезапно да се обърне, ако настъпи икономическа „промяна на режима“ – достатъчно голяма промяна, за да накара хората да променят мисленето си.
Толкова големи пазарни промени обаче не стават всеки ден, посочва Шилер, а когато изобщо станат, има проблем с координацията – не всички хора променят възгледите си за собствеността едновременно. Някои ще се фокусират върху последните понижения на цените, които може да изглеждат в противоречие с всяко икономическо подобрение, засилвайки негативното отношение към жилищния пазар.
Дори и да настъпи бърз край на рецесията, слабите резултати на жилищния пазар може да поостанат още известно време. След последния бум на цените на жилищата, който приключи с рецесията от 1990-91 г., цените на имотите не тръгват нагоре преди 1997 г., завършва Шилер.