Имотът като свещена крава в инвестициите

Имотът, както майката и детето, е свято нещо за българина. Поне така повелява традицията. Напоследък конформизмът и модата на свръхпотреблението дотолкова ни обзеха, че материалното отдавна е далеч нагоре в стълбицата на успеха. На българи от векове им дай тухли и керемиди, те акъл не щат. Щастието да “бийш” една плоча е като първа брачна нощ. Затова и за имоти хората се бият и дори убиват, а братя, сестри и рода не се поглеждат. Има ли нещо да се дели, скандалът е сигурен. От всички материални ценности българинът най-обича имота. За него това е олицетворение на вечното щастие и богатство. Не толкова парите и златото, а недвижимостта, защото цената є се покачва, откакто се помним. Имотът все така се приема за сигурна инвестиция с гарантирана печалба, а българинът най обича келепира.
Да, ама дойде 2008 година и имотният пазар се срина. Оттогава насам той все върви надолу – миналата година с 1.9%, тази засега само с 0,9%. Общо за времето на пустата криза спадът е средно 28%, но за отделни райони и видове жилища стига и до 50%. Разтревожени за сигурността на инвестициите си, все повече хора си задават въпроса – докога ще е така и не е ли дошъл моментът за нови печалби? Оптимистите обаче явно ще трябва да почакат. Все повече са и реалистите, които приемат, че от инвестиции в недвижимост може и да се загуби.

Индикации в тази посока идват от всички страни по широкия свят. Дори в обичната нам Япония цената на имотите е паднала с 2.9% за 2012 г., т.е. повече от България. При това тенденцията в Токио е трайна и продължава в продължение на 20 години. Може ли това да се случи и у нас? Добре е, когато разсъждаваме върху имотния пазар и смисъла на инвестицията в недвижимост, да не виждаме постоянно пред себе си собствения си нотариален акт, защото това изкривява картинката. Тенденциите са едни, а изключенията страшно много, защото една и съща къща в различен квартал има различна съдба, но това само потвърждава правилото. Така че, абстрахирайте се от своята собственост и си представете някак си съвкупната собственост на България. Тук ще говорим само за жилищни, а не за производствени, търговски и други площи. Те имат друг живот.

От времето на социализма цената на недвижимостта предимно се покачва с малки периоди на задържане и слабо връщане, и то след промените, основно 1997-2000 година. От тогава до 2008 г. цените скочиха в пъти, а след това започна спад, та чак до сега. Сумарната загуба на всички имащи собственост, а това са 93% от населението, е над 24 милиарда лева. По собственост на глава от населението сме в челните редици на класациите, но по качество и квадратура на едно лице – в последните. В развитите страни на квартира живее голяма част от населението. В бедните страни – не. Там собствеността върху имот е символ на богатството, като у нас. Ние по-умни ли сме от германци, французи, англичани, американци? Икономически е по-изгодно да си на квартира. Собствеността носи загуба, която могат да си позволят само богатите и високата част на средните класи. Това е нещо подобно като да взимаш заплата 700 лв. и да си купиш ново БМВ на лизинг. И първата илюзия е, ако имате жилище за примерно 100 000 лева преди 2008 г., сега пак си го имате и се чувствате спокоен и сигурен с него. С други думи, осигурили сте си старините. Но ако сте имали 100 000 лева и някой ви вземе поне 30 000 лева, ще си скубете косите, ще налитате не бой и ще надавате вой, ще проклинате живота и ще преминете на хапчета.

Животът ви ще бъде ад.
Защо? Имотната криза ви изяде поне толкова, а на някои и повече. България е пълна с тарикати, които смятат, че генерират постоянно нови и гениални идеи. Такива играха неспирно на имотния пазар, купуваха и продаваха. Години наред жилище след жилище, продаваха го по-скъпо, купуваха две и така. Почнаха да строят кооперации, да купуват коли, яхти, какво ли не. Лукс и разгул на макс! Къде са сега те? В небитието. 90% от строителните фирми или фалираха, или спряха работа. Надуха строителния “балон” и когато той се спука, пострадаха всички собственици, участващи или не, на пазара на имоти. И да не си участвал, щом имаш имот, пак губиш. А рационалното икономическо поведение изисква в горния случай с имота за 100 000 лв. да го продадеш до 2007-08 г., да сложиш парите в банка за 5 години и те ще ти донесат минимум 50 000 лв. лихви с натрупване. Имаше периоди, когато почти всички банки даваха над 10%, та дори и 12% лихва. И сега със 150 000 лв. щеше да си купиш или 2 апартамента, или един и да имаш пари за още един. Без работа, само с малко акъл и късмет. Кой е направил така? Не е никой, само аз знам за десетки хора. Ще кажете, че банките не са сигурни. А имотите сигурни ли са? Застраховали ли сте си имота? Постоянно прогнозират разрушителни земетресения. Кой ще ви плати? В Перник колко им платиха? Още има хора в Стражица, които от 1974 г. живеят във фургони. Втори риск: задавали ли сте си въпроса колко е животът на вашата къща? Всеки смята, че е безкраен. Не е! Експертите определят 70 години живот на бетона, като този срок зависи от неговото поддържане. Около 50 години дават на панелното строителство. При благоприятно стечение на обстоятелствата в най-добрия случай значи още 10-20 г. отгоре, а после? Тоест, освен вие, и жилището ви е смъртно. То има своя естествен край. То не е вечно. Всеки живее сега и остава основният проблем – погиването на имота, на децата си. Та нали затова се трепем да им оставим наследство, а всъщност им оставаме големи проблеми. Мислим, че им оставяме имане, а им оставяме разходи. Спомнете си за мостовете на магистралите, които сега ги ремонтират, защото са с изгнила арматура. Изчуква се бетонът, сменя се арматурата и се налива нов бетон. А те нямат и 40 години експлоатация. Това в домовете ви технически как ще стане? Кой ще плати? Колко ще струва? Не знаете ли, че всеки основен ремонт е по-скъп от ново строителство? Точно защото хората нямат пари, купуват най-масовите апартаменти – панелните, а те по проект са с по-къс живот. Защото заварките на панелите са открити и по-бързо корозират. А и в кой блок няма вътрешни течове?

Постоянно някъде в България падат цели панели (все още не цели блокове). Всички живеещи в тях разчитат на две неща: първо, че държавата ще се погрижи. Това го забравете. Няма да стане. В Ямбол бутнаха един панелен блок. В Русе и Перник има такива с предписания за напускане.

Засега в страната са само 200 сгради. Второ – в Източна Германия ги санират успешно. За българина саниране значи изолация, а там направиха паспорт на сградите. Оцениха в какво състояние са връзките, най-слабото място на панела. Поправиха ги, сложиха дограма, изолация и т.н. Живеещите в панелки в България не могат да поемат дори общата външна изолация, та блоковете отвън са цветни и различни като в беден бразилски квартал. А при цялостно саниране цената ще излезе като за ново строителство, т.е. тези пари плюс цената на панелката и ще си купиш нещо ново и по-добро. Понеже животът на панелките е най- кратък, живеещите там не си правят сметката, че те не купуват жилище, а си предплащат наема за апартамента до края на експлоатационния му срок. Ако купите панелка за около 40 000 евро, колкото върви среден апартамент, на около 40 г. то това ви е наема за следващите около 15-20 години. Цената му ще пада, а накрая ще е нула. В Пернишко има апартаменти за по 500-1000 лева. Това е огромен проблем пред България, защото ще се налага масово изселване на живеещи. Ще трябва да се събарят цели блокове. А бурното строителство на панелки бе през 80-те години и моментът на тяхното масово събаряне ще настъпи след 15-20 години. Не чакайте, това не е много. Как ви минаха последните 15 години? Бързо! Сега това ви изглежда лудост, но да сме живи, ще го видим. Какво става с живеещите? Със съдбите на хората? Ще дойде време, когато трябва да решиш: оставаш ли в имота, който може да се срути на главата ти, или напускаш и поемаш огромни загуби? Решавай сега, ако имаш глава на рамената си. Този въпрос ще ти тежи като дамоклев меч над главата. Хората разчитат, че държавата все ще направи нещо. Ще излезем на улицата, ще стачкуваме и те ще дадат. Не, няма да дадат. Няма да могат, дори и да искат. Няма толкова пари в държавата, за да се реши този проблем на национално ниво. Всеки ще се спасява сам. Кой ги спасява тези в Сирия? Та те там ги убиват! Собствеността на парцела, върху който е построен вашият блок, е общинска или държавна, а не ваша собственост. Вие нямате дори идеални части от него. Но дори държавата да ви го подари, вие ще сте собственик на няколко квадратни метра и при събаряне, което във времето е неминуемо, ще трябва с ваши пари да си построите заедно със съседите нов блок. Ще стане ли? Та вие не можете да се разберете за парите за асансьора и тока на стълбището, та за това ли? До 1989 г. много хора имаха вноски за жилища. Какво стана с тях? Лихвоточки още имат някои, но смятат ли загубите? А пропуснатите ползи? Че това си е узаконена държавна кражба. Още 60 000 души имат лихвоточки, като на 21.11.2013 г. ще изгорят заедно с тези на над 100 000 души досега. Нещо подобно ще стане и с панелките. Ще имаш да взимаш! Така че, мислете сега. Панелките са най-продаваните апартаменти, защото са достъпни, но цената им все пак е висока. Повишеното търсене вдига цената над стойността им. Тя пък – стойността, постоянно намалява. При тях няма бъдеще. Краят им е неминуем.