Ипотека в швейцарски франкове, или как евтиното излиза ужасно скъпо

На този фон българите, търсещи кредит за новото си жилище бяха изправени пред изключително примамливи оферти да вземат ипотека, деноминирани в швейцарски франкове. Докато лихвите по кредитите постепенно поемаха нагоре, подтиквани от засилващото се усещане за риск сред чуждите банки, с клонове в България, швейцарският франк беше стабилен, нискорисков и съответно евтин за даване на заем.
Курсът евро-франк беше едно от стабилните неща на изменчивия паричен пазар, като единната валута дори леко поскъпваше, подкрепена от износа на капитал от Швейцария под формата на евтини кредити.
Ипотечните заеми в швейцарски франкове в България бяха най-нисколихвените, като цената им се движеше между 5 и 6%. За сравнение лихвите в евро вече бяха над 7% и достигаха 8.5%.
За предходното десетилетие курсът на швейцарския франк спрямо еврото и преди това германската марка се движеше относително тесни граници. Исторически франкът беше само с 8% по-евтин от най-високата си стойност срещу еврото и дори негово евентуално сериозно поскъпване от 8% можеше да бъде спокойно компенсирано от по-ниските лихви.
А франкът поевтиняваше, което правеше кредитите още по-изгодни. Как да откажеш на такава оферта? Много българи не можаха да откажат, без да осъзнават факта, че валутните пазари са най-несигурното нещо на света.
HVB Bank Биохим и Хеброс Банк бяха първите банки предложили ипотечни кредити в швейцарски франкове на българския пазар. Това стана през 2005 г. при промоционална лихва от 2.9%, която нарастваше до 6.9% след първата година. За сравнение цената на 25-годишен ипотечен кредит в евро от същите банки беше съответно 3.9% за първата година и 8.24% след това. При левовите заеми лихвите скачаха до 6.9% за първата година и 8.9% за останалия срок на заема.
След това и други финансови институции работещи в България започнаха да отпускат този привлекателен кредитен продукт.
През 2008 г. привлекателността на швейцарския франк нарасна още повече. През първата половина на годината, на фона на финансовата криза в САЩ, еврото достигна исторически върхове спрямо американската валута от близо 1.6 долара. А лихвите по кредитите вече се покачваха по-бързо, докато инфлацията на потребителките цени се ускоряваше в световен мащаб. А швейцарският франк оставаше стабилен – сигурен източник на евтин кредит.
Идилията продължи до банкрута на Lehman Brothers. След него светът разбра, че няма да има незасегната от кризата страна и че европейската банкова система е също толкова уязвима, колкото тази на САЩ, а може би дори повече. Уплашените инвеститори започнаха да разпродават еврото и да купуват резервните валути като долара и швейцарския франк.
И докато с оглед на промяната на апетита за риск и търсенето на нарастващия американски дълг на международните пазари валутната двойка евро-долар беше силно волатилна, то швейцарският франк само стабилно поскъпваше. Вероятното дъно на тази низходяща корекция беше достигнато в края на 2010 г. когато еврото удари 1.2473 франка или с близо 26% под нивата си от края на 2007 г. Това означава, че ако някой е изтеглил в разгара на ипотечния бум 200 000 лв. в швейцарки франкове, в края на миналата година вече е дължал 252 000 лв.
Разлика, която по-ниските лихви не могат да компенсират, освен ако клиентите не успеят да договорят понижение на лихвите по ипотечните си заеми с 3.8% – мисия невъзможна.
И така докато в началото на 2008 г. банките ентусиазирано рекламираха франка, заявявайки готовност даже да започнат да отпускат потребителки заеми деноминирани в швейцарските пари, то в края на 2008 г. предлагането на ипотечни продукти в тази валута беше на практика прекратено.
Банка Piraeus спря предлагането на кредити в швейцарски франкове на 20 октомври 2008 г. Месец по-рано това направи и Пощенска банка. След като Банка ДСК спря фиксираните лихви за първите 3 години и за първата година на 20 октомври 2008 г., единствената банка с такъв продукт остана ОББ.
Какво стана с клиентите, решили да заложат на по-евтиния кредит през предходните 3 години? Оскъпяването на вноските се оказа „убийствено“ за много от тях. Продължилото близо две години поскъпване на франка накара повечето от кредитополучателите да преструктурират няколко пъти ипотеките си. А в същото време българската икономика потъна в криза.
Малцина са тези, които успяха навреме да уговорят банката да оформи заема в различна валута. Ход, който при курса на франка спрямо еврото в момента би донесъл сериозна загуба. За другите остава надеждата, че швейцарският франк стабилно ще поевтинее с излизането на света от кризата. Малко вероятен, но все пак възможен вариант.
И все пак традиционният консерватизъм на българина ограничи размерите на проблема. В други страни от региона на Централна и Източна Европа нямаха такъв късмет. През 2008 г. лихвените проценти по заемите в швейцарски франкове бяха били с до 10 проценти пункта по-ниски спрямо средните за Унгария и с 2.25 проценти пункта по-ниски от тези за еврозоната като цяло.
Така делът на ипотечните заеми във франкове достигна близо 90% от всички в Унгария и над 50% от тези в Румъния. Поскъпването на франка буквално се превърна и остава сериозна опасност за стабилността на икономиките на двете страни.

Дарик Финанс
Финанси