Ипотекирани жилища клатят пазара на имоти
Четвъртата година е най-критична за длъжниците
Лошите кредити може да свалят цените в големите градове
Все повече ипотекирани жилища излизат на пазара за имоти. Това отчитат брокерите на недвижимости напоследък, според тях става дума за трайна тенденция. След бума на продажбите на зелено и увеличеното предлагане на ново строителство идва ред на вторичния пазар на имоти. Така обяснява явлението управителят на „Виктория инвест“ Наско Атанасов. Според него продавачите са или хора, които не са в състояние да изплащат заемите, или такива, които са придобили жилището с намерение след време да го продадат с печалба.Масовата разпродажба на заложени апартаменти ще доведе до сериозни сътресения на пазара на имоти, твърдят брокерите.
Засега подобни сделки все още са единици, но все повече ще се увеличават, прогнозира шефът на „Виктория инвест“ Наско Атанасов. Той се аргументира с показанията на статистиката в сайта за обяви imot.bg. Първите оферти за продажба на такива апартаменти се появили през май в София. Тогава обявите са били около 50. Сега офертите в столицата са намалели на 15, но пък са се появили нови 12 предложения за продажба на заложени апартаменти в Русе, по 2-3 в Пловдив, Варна, Бургас, Плевен и в по-малки градове. Почти всички обяви (общо 55 за страната) са за нови жилища. Според брокерите това са първите сигнали за нарасналия риск от увеличаване на необслужваните заеми.
Синдромът на лошите кредити
се появи преди година, но според анализаторите засега няма изгледи за драстично увеличаване на необслужваните заеми и превръщането на банките в брокери. Риск за пазара ще има, ако броят на кредитите, по които не са плащани вноски повече от 3 месеца, прехвърли 7-10% от кредитния портфейл на банките, коментира управителят на агенция „Явлена“ Страхил Иванов. Според него, ако се наложи служебна продажба на около 10 хил. жилища на по-ниски от пазарните цени, може да се срине пазарът. Това се отнася основно за София, Варна и Бургас, където има най-много продажби със заеми. Според Наско Атанасов такъв риск има и защото всички магазини и лизингови дружества, предлагащи мебели, техника и автомобили на изплащане не се водят в регистър. Затова банките няма как да знаят за всички задължения на кандидата за кредит и рискуват да одобрят някой, който е доста обременен със задължения и може да започне да не плаща. Друга причина за просрочване е изискването на някои банки за скъпи застраховки живот, които понякога натоварват вноската с още 50-100 евро на месец, но кредитоискателят не е пресметнал това.
Практиката показва,
че проблемите с плащането
на задълженията започват някъде към третата-четвъртата година от получаването на заема. Така че повечето от кредитополучателите, които в момента имат финансови проблеми, могат да продадат апартамента доста изгодно и след погасяването на заема да приберат значителен остатък (понякога достатъчен за покупката на по-малко жилище), обясни столичен нотариус.
Продажбата на имоти е нетипична дейност за финансовите институции и обикновено проблемите се решават с разсрочване или рефинансиране на кредита. Ако все пак се стигне до продажба от съдия-изпълнител, сделката е на близки до пазарните цени, обясни юристът. Повечето от собствениците обаче предпочитат сами да продадат апартамента, защото при търга обикновено се стига до 80% от пазарната цена на имота, обясни шефът на „Виктория инвест“. Затова, когато не могат да плащат ипотеките си, хората са склонни да продадат апартамента преди съдебната процедура. До сделка се стига сравнително бързо, ако имотът се предложи с 6-10% по-евтино. Така банката си връща парите, а длъжникът печели повече, отколкото при служебна продажба.
Някои продавачи на ипотекирани жилища обаче са ги купили с инвестиционна цел. Цената на зелено е с 20-30% по-ниска от тази след завършване на сградата. Обикновено след третата година от кредита банките намаляват наказателните такси за предсрочно погасяване на заемите. Така и собственикът, и купувачът са доволни от сделката, обясняват посредници в търговията с имоти. Според тях с развиването на пазара на ипотекирани жилища ще има и все повече случаи на прехвърляне на ипотеката, ако новият собственик бъде одобрен от банката. Засега при продажбата на такива имоти се плаща цялата сума, а имотът се прехвърля на купувача след изплащането на ипотеката.
Наталия Малчева