Какво трябва да знам за ипотечния кредит?

Искам да получа по-голяма сума пари от банката, но, за да ми я отпусне, тя трябва да е спокойна, че ще си получи парите обратно. Едно от най-сигурните обезпечения е ипотеката и когато искам да получа голяма сума пари, за да си закупя жилище мога да прибегна до ипотечен кредит. Различни са вариантите за ипотечен кредит:

може да ипотекирам друг свой имот, за да получа пари и да си купя още един нов имот;
може новият имот, който искам да закупя, да бъде ипотекиран;

Какво е важно да знам, когато сключвам договор за ипотечен кредит?

Договорите за ипотечен кредит обикновено са с висока стойност и се сключват за дълъг период от време. В тази връзка е важно да бъда запознат с най-важните особености, а именно:

Въпреки че аз търся кредит,във взаимоотношенията ми с банката ние сме равнопоставени, т.е аз мога да изисквам такаваструктура на кредита, която действително отговаря на специфичните ми потребности и възможности, а не задължително да се съгласявам на готови банкови продукти, които се предлагат масово на всички клиенти.
Банката трябва да ми предостави необходимата информация за сравняване на различните предложения и завземане на информирано решениеза сключване на договор за ипотечен кредит.
Ипотеката трябва да бъде учредена в нотариална формат.е сделката трябва да бъдеизповядана пред нотариус.
Трябва да проверя дали лихвата е фиксирана или не– законът допуска промяна на лихвения процент и други разходи по кредита само ако това е изрично упоменато в договора, а основанията са описани в договора, обосновани са и не зависят от волята на банката.

Какво трябва да съдържа договорът за ипотечен кредит?

Трябва да имам предвид, че, като равнопоставен спрямо банката, аз имам възможност да влияя на съдържането и условията на договора.Договорът трябва да е написан на разбираем език, а по важните елементи от съдържанието му са:

срокът на договора за кредит;
общия размер на кредита и условията за усвояването му (това е общата сума предоставена по договора за ипотечен кредит);
лихвения процент по кредита, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент (определя се по собствена методика на банката и трябва да е свързан с първоначалния лихвен процент);

периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент;
годишния процент на разходите по кредита –изразява общите разходи по кредита за мен, настоящи или бъдещи (лихви, други преки или косвени разходи, комисиони, възнаграждения от всякакъв вид, в т.ч. тези, дължими на посредниците за сключване на договора), изразени като годишен процент от общия размер на предоставения кредит;
погасителен план, съдържащ информация за размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски;
лихвеният процент, който се прилага при просрочени плащания, изчислен към момента на сключване на договора за кредит, начините за неговото променяне, както и стойността на всички разходи, които се дължат при неизпълнение на договора;
предупреждение за последиците за мен при просрочие на вноските;
наличието на нотариални и други такси, които са свързани с договора за кредит, ако има такива;
наличието или липсата на право на отказ на потребителя от договора, срока, в който това право може да бъде упражнено;
правото на предсрочно погасяване на кредита, реда за неговото осъществяване и когато е необходимо, информация за правото на банката на обезщетение;
реда за прекратяване на договора за ипотечен кредит;
наличието на извънсъдебни способи за решаването на спорове, както и условията за тяхното използване

Освен договорът между мен и банката за мен са в сила иобщите условия, които са част от договора и всяка страница се подписва от страните по договора т.е от мен и от представител на банката.

Фиксиран или нефиксиран лихвен процент?

Възможно е лихвеният процент по моя кредит да бъде фиксиран или променлив, т.е. нефиксиран. Ето какво трябва да знам за двете хипотези:

При нефиксирана лихва:

При промяна на лихвения процент банката е длъжна да ме информира, както за новия размер на вноските след промяна на лихвения процент, така и за техният брой.Аз ще се считам за уведомен, когато съобщението за промяната е било изпратено на последния посочен от мен адрес.

Когато промяната на лихвения процент произтича от промяна нареферентния лихвен проценти новият референтен лихвен процент е направен публично достояние чрез използването на подходящи средства (качен е в интернет сайта на банката или е даден на разположение в офисите на банката) аз се считам за уведомен и се приема, че информацията е стигнала до моето знание. РЛП може да се променя, когато се променят някои от факторите, които оказват влияние, но точната методология за определяне на РЛП се определя от банката (тя сама избира относителна тежест на компонентите на РЛП) и тази методология се описва в договора и не може да бъде едностранно променяна от банката след сключване на договора.

При фиксирана лихва:

При фиксирана лихва трябва да внимавам какво е записано в договора и дали има клауза, която дава възможност на банката все пак да промени лихвата. Въпреки тази възможност банката трябва да ме уведоми при изменение на лихвеният процент. Лихвеният процент може да бъде променен по взаимно съгласие, ако не е записано друго.

Просрочвам вноските си. Какво се трябва да знам за лихвата за забава?

Акопросроча вноската си, дължа и лихва за забава, но тя не може да надхвърля установената от БНБ законна лихва, определена с Постановление № 100 от 29.05.2012 г. за определяне размера на законната лихва по просрочени задължения в левове и във валута на МС. За просрочени задължения в лева, лихвата не може да надвишава основния лихвен процент на БНБ от 1 януари или 1 юли (датите, на които той се обновява), плюс 10 процента върху стойността й. За изчисляване на дневния размер на законната лихва, трябва да разделя годишната законна лихва на 360 и да я умножа по дните, с които съм се забавил.Мога да проверя калкулатора на БНБ.

Банката може да обяви един кредит за предсрочно изискуем при непогасяване в срок дори на една-единствена вноска. Последиците от това са, че аз дължа веднага главницата към този момент, начислени наказателни лихви за просрочие, съдебни такси и разноски. Наказателната лихва започва да тече от следващия ден, на който е трябвало да платя вноската по заема и тече докато не изплатя дължимата вноска. При ипотечен кредит банката може да се удоволетвори чрез продажбата на имота.

Кога имам право на предсрочно погасяване и какво ме очаква?

Имам право по всяко време да погася изцяло или частично задълженията си по договора. Освен това имам право на намаляване на общите разходи по кредита – примерно намаляване на лихвата или на разходите по оставащата част от договора.Банката не може да откаже да приеме предсрочното изпълнение по договора за ипотечен кредит.

ВАЖНО! При нефиксирана лихва банката няма право на обезщетение илинеустойка.

При фиксирана лихва няма обезщетение или неустойка, ако кредитът бъде предсрочно погасен след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му. В противен случай банката има право на справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита, но размерът може да бъде в размер до 1% от предсрочно погасената сума по кредита.

(*) Настоящата статия има за цел да очертае някои основни Ваши права, като няма претенции да бъде юридически съветник. Ако имате затруднения с упражняването на тези основни права или случаят е по-сложен – съветваме Ви да се консултирате с юридически експерт. (*)

Автор: Владимир Иванов