Петров: В България има потенциал за изграждане на големи логистични бази
Фондовете за недвижими имоти повишиха значително пазарната си капитализация през 2007 г. В същото време експертите все повече спорят дали цените на техните акции са надценени, или техният потенциал тепърва ще нараства, а с него и възможностите за печалби.
„Елана фонд за земеделска земя“ е дружеството с най-голям капитал към момента – 59 млн. лв., и притежава най-много земеделски земи. Към 31 октомври тяхната обща площ е 234.4 хил. дка.
Г-н Петров, може ли да се направи сравнение с ценовите трендове на недвижимите имоти от останалите страни в Централна и Източна Европа?
– Пазарът в България е по-различен от този в Западна Европа, където се наблюдава тенденция на задържане и спад на цените. Ръстът в цените на имотите в България стартира от много ниска база.
Цените у нас все още са по-ниски в сравнение с Киев, Белград или Букурещ. Обичайната норма на печалба в строително-инвестиционния процес продължава да е сравнително висока. Освен това маржовете при инвестиционния процес в строителството са доста големи.
Съгласен ли сте с твърденията, че поскъпването на недвижими имоти изпреварва реалните темпове?
– Със сигурност има надценени имоти, но не и общ тренд. Според мен общият индекс на имоти има потенциал за поскъпване в следващите 2-3 години с общ темп между 15 и 30%.
Всеки инвеститор в недвижими имоти, чиято стратегия включва и добавяне на стойност към покупките, като строителство, подобрения или дори само промяна на предназначение или изготвяне на инвестиционен проект, може да намери подходящи печеливши инвестиции.
Как смятате, има ли надценени сегменти?
– Възможно е жилищни сгради, построени на неподходящо място, с некачествено изпълнение и без наличие на елементарна съпътстваща инфраструктура да загубят част от стойността си. Вероятно сегментът на ваканционния туризъм е преекспониран.
Ваканционният ни туризъм за съжаление бавно повишава добавената си стойност, което рефлектира върху доходността му. Луксозен хотел, в който са инвестирани средства в строителството му като за 5-звездно ниво, ако не предлага необходимите съпътстващи услуги, ще продава нощувки на цена на 2-3-звезден хотел. Предполагам, че през следващите години ще бъдем свидетели на понижение на цената на подобни обекти.
Строителство на жилища или търговски площи се очертава като по-изгодно?
– Трудно е да се отговори, но като цяло надделяват два сегмента – луксозно жилищно строителство в т.нар. затворени квартали. Забелязва се по търсенето на тези жилища, което надвишава предлагането.
Подобно е и положението с логистичните и складови бази, особено около София, тъй като този бизнес е съвсем в начален стадий и има какво да се наваксва.
Реално у нас още няма построена голяма логистична база, а София е почти в централната зона на Балканите и стига ние добре да реализираме тези предимства, смятам, че можем да очакваме положителни резултати.
Специално в този сегмент наемите са предвидими, ясни са и разходите, така че той може да бъде привлекателен.
Може ли да се говори за концентрация в някоя област на инвестициите, правени от АДСИЦ?
– Инвестициите на АДСИЦ копират общия инвестиционен интерес. Няма концентрация по зона или сегмент.
Имат ли фондовете за имоти потенциал самостоятелно да реализират проект за квартал от закрит тип?
– „Линднер“ стартираха първи такъв голям проект на площ от 200 декара. Големият интерес към тях мотивира и други предприемачи към подобни проекти. АДСИЦ могат да бъдат много полезни, решавайки проблема с липсата на подходящи големи комасирани терени. Естествено, че те могат да бъдат и в ролята и на основен инвеститор в цялостния строителен процес.
Коя е най-подходящата роля на фондовете за имоти – посредник, комасатор или инвеститор?
– Всеки АДСИЦ действа според своята бизнес стратегия, която може да включва и трите роли. Беше създадена много добра законодателна рамка и АДСИЦ се оказаха липсващото звено, което даде възможност на дребните инвеститори да се възползват от поскъпването на недвижимите имоти. Затова според мен появата на АДСИЦ е едно от положителните неща, които се случиха на капиталовия ни пазар през последните 2 години.
Какви са плановете на „Елана ФЗЗ“ за притежаваните земи – отдаване под аренда или препродажба, и всъщност каква е тенденцията при фондовете за земеделска земя?
– Основната тежест в портфолиото ни, около 80%, заемат земеделски земи, придобити с цел отдаване под аренда. Следващите 4 години ще се стараем да ги комасираме преди продажбата им през 2011 г. (такива са плановете на дружеството, записани в проспекта – бел. авт.).
Останалите 20% са земи около София, които окрупняваме в парцели 40-200 дка и променяме предназначението им, след което ще бъдат продадени на инвеститори. Такива могат да са големите вериги хипермаркети или строителните компании.
Другите АДСИЦ, специализирани в придобиването на земеделска земя, считам, че придобиват земите с цел отдаване под аренда, но и при тях може да се очаква около 20% да се продадат с променено предназначение.
Може ли да се каже колко поскъпва земята с променено предназначение?
– Този пазар е невероятно хаотичен и нарастването в цената за период от 5 години може да бъде и десетки пъти. София нараства непредвидимо и след 10 години нейните граници може да бъдат значително по-различни дори и от настоящите ни очаквания.
Парцел може да бъда купен при цена половин евро на квадрат и да се продаде за 50 евро на квадрат. Така печалбата излиза 100 пъти, ако добре бъде избрана локацията, защото, ако тя е земеделска и не попада в някакъв инвестиционен интерес, само след 3-4 години може това да се промени.
Градовете растат и след 3 години земята може да се окаже подходяща за построяването на хипермаркет и лесно да се продаде 100 пъти по-скъпо. Диапазонът може да е между 5 и 100 пъти.
Става ли по-трудно откриването на подценени парцели?
– Винаги е било трудно, а при нарастващи очаквания на собствениците на земя става още по-трудно. В „Елана пропърти мениджмънт“ ползваме собствена методология, включваща набор от правила, база данни за цените на земята, сравнителен пазарен анализ, предвижданията на общия устройствен план, очаквана доходност при конкретно строителство и други фактори.
Стремим се да оценим инвестиционния риск въз основа на обективно анализирани обстоятелства, което да ни предпази от погрешни решения, продиктувани от общата еуфория на този пазар.
Каква е доходността от аренда?
– Планираме средна доходност за следващите 3 години от около 5-7% на годишна база, но арендните отношения се променят много динамично. През 2006-2007 г. средната рента е около 7-10 лв. за декар, а през 2007- 2008 е 12-14 лв. за декар. Ако приемем, че средната цена е 200 лв. на декар, това прави 7% доходност.
Нарасналото търсене на земеделска земя за обработка ще повишава рентите през следващите 3-4 години с поне 20% на годишна база. Очаквам за стопанската 2007/2008 АДСИЦ, инвестиращи в земеделска земя, да генерират достатъчно паричен поток, който да формира тяхната печалба.
Разбира се, има много нюанси, голяма част от земята се обработва, но няма сключени договори за аренда. Предстои тези арендатори да се идентифицират и те да започнат да плащат. В Западна Европа размерът на арендата е близък до размера на субсидията от еврофондовете.
По споразумение с Европейския съюз субсидиите ще нарастват, така че не е изключено през 2010 или 2011 г. да стигнат 40 лв. на декар. Идентифицирането на земеделците е предизвикателство. По ред причини те не плащаха на малките собственици. Работим активно с арендаторите.
В наше лице се вижда солиден партньор, те наемат голям парцел, длъжни са да плащат своите ренти, а ние сме застраховали вземанията си в Българската агенция за експортно застраховане.
Очаква се да бъде променена и методологията за субсидиите и един арендатор, за да получи субсидия, ще трябва да покаже нотариално заверен договор за аренда върху земята, която той ползва, но не притежава. В дела на земята, която притежаваме, около 10% се обработват без договор, но това се променя.
Произлизат ли заплахи за бизнеса с имоти в България от глобалната ипотечна криза?
– Съотношението на общия размер на ипотечните кредити в България спрямо размера на БВП е много по-ниско спрямо подобни съотношения в Америка или Западна Европа и може би това ни предпази от кризата. След пълната ни интеграция към международните пазари в най-общ смисъл, примерно след 10 години, подобни кризи сигурно ще се пренасят и при нас.
Не са ли АДСИЦ непривлекателни за българските индивидуални инвеститори?
– Ако инвестиционните очаквания са за висока доходност при съответно ниво на риск, със сигурност АДСИЦ не са привлекателни. За сметка на това цените на акции на АДИСЦ не са влияят от резки движения в цените на фондовата борса и са по-лесно прогнозируеми.
Когато борсата мине през период на спад, много инвеститори ще разберат, че трябва да диверсифицират своите портфейли с цел по-голяма степен на сигурност.
Може ли да се очаква по-широка представителност на BGREIT и може би издаването на сертификати върху него?
Това е една добра идея. Нестихващият интерес от чужди инвеститори за директни инвестиции в имоти, може да генерира и стабилно търсене на секюритизирана инвестиция в български недвижими имоти, като например сертификат върху този индекс. Днес е рано за това, но в следващите години е напълно възможно.
Източник“ в. „Дневник“
–