Учредено право на ползване на имот

Наскоро купих недвижим имот на едно хубаво планинско място. Отивам през почивните дни на вилата и намирам друг да се разполага там, мисля го за крадец. Но се оказа, че съвсем правомерно си живее там. Предишният собственик му е учредил право на ползване преди да продаде имота. Какво е това право на ползване? След като аз съм собственикът, не мога ли само аз да ползвам имота си, а трябва да търпя някого?

Какво е това право на ползване?

Правото на ползване е право, което ограничава правото на собственика върху неговия имот и което се учредява от него. Правото на собственост и правото на ползване съществуват паралелно. Тоест аз си оставам притежател на имота, мога да се разпореждам с него (да го продавам,дарявам, заменям и т.н). Но не мога да го ползвам (да живея в него, да го използвам за офис и т.н), освен ако правото на ползване не е учредено за част от имота, тогава посочените ограничения са само за нея.

Как се учредява правото на ползване?

Като собственик мога да учредя право на ползване върху имота си в полза на друго лице. За целта сключваме договор с нотариален акт, който се вписва в Имотния регистър.Този договор поражда за мен и за ползвателя съответниправа и задължения.

Освен като предмет на самостоятелен договор, правото на ползване може да бъде и клауза от друг договор. Или “монетата има две страни”, тоест не само мога да учредя правото в полза на друг, но мога и да го запазя за себе си при сключване на сделка, в резултат на която вече няма да съм собственик като например продажба, договор за издръжка и гледане, дарение и др. Естествено възможно е и да прехвърля имота на едно лице, а да учредя едновременно право на ползване на друго, например призавещаниеили дарение с тежест.

Отчуждаване и преотстъпване на правото на ползване

Ползвателят не може да отчуждава правото на ползване (да го прехвърля на трети лица възмездно или безвъзмездно), но може да го преотстъпва. Пример за преотстъпване е отдаването на имота поднаеми получаването на дохода от него.

Важно!Какво става с договора за наем, ако бъде прекратено правото на ползване?

– при срочен договор, които не е вписан в Имотния регистър, както и при безсрочен договор с бившия ползвателя, мога да прекратя договора с предизвестие от 1 месец;

– ако срочният договор е вписан, въпреки че съм възстановил правото си на собственост в пълен обем, ще трябва да спазвам договора до неговото изтичане.

Правото на ползване не може да се наследява. Ако съм го учредил без срок и не са настъпили други прекратителни основания, то ще се прекрати със смъртта на ползвателя.

Как се ограничават правата ми като собственик, слeд като учредя право на ползване (тежести)?

При учредено право на ползване, кръгът от правата ми като собственик се ограничава. Имотът си е мой, но не мога да правя всичко с него. Не мога например да го отдавам поднаем, това, вече стана ясно, е право на ползвателя, тъй като основно задължение по договора за наем е предоставянето на имота за ползване, а аз не се разполагам с него.Мога обаче да се разпореждам с имота, но правото на ползване се проявява катотежествърху него при извършването на всяко едно такова действие. Какво значи това: при прехвърляне на недвижимия ми имот, най-често чрезпродажба, купувачът ще придобие собствеността върху имота, но правото на ползване ще се запази, то е “резистентно” на действията ми и новият собственик ще трябва също да го “търпи”. На практика при справка в Имотния регистър, всеки може да установи наличието на право на ползване и да прецени желае лида купиимота ми. В такъв случай кандидатите доста намаляват.

Прекратяване на правото на ползване

Правото на ползване може да се прекрати и аз отново да стана “пълновластен господар” на имота си в следните случаи:

– с изтичане на срока, за който е учредено;

– неупражняване в продължение на 5 г.;

– при смърт ползвателя, ако той е човек или при прекратяване, ако е фирма, НПО или друго юридическо лице;

– ако за зла участ имотът ми бъде унищожен напълно, например от природно бедствие;

– при изричен отказ от правото, направен от ползвателя в писмена форма с нотариална заверка на подписа и вписан в имотния регистър;

– по съдебен ред;

– при отчуждаване на имота за държавни/общински нужди.

(*)Настоящата статия има за цел да очертае някои основни Ваши права, като няма претенции да бъде юридически съветник. Ако имате затруднения с упражняването на тези основни права или случаят е по-сложен – съветваме Ви да се консултирате с юридически експерт.(*)