Х. Линднър: Кризата дойде в 12 без 5 на българския пазар на молове

Ханс Линднър е партньор и управляващ директор на австрийската консултантска компания Standort + Markt mbH. Той консултира строителни предприемачи, изграждащи бизнес сгради, относно избора на правилната локация за съответния обект, оформянето на подходящия формат и др. Работил е по няколко проучвания за свои клиенти с интерес към инвестиции в търговски имоти в няколко града в България.
Той бе един от участниците в панелна дискусия, посветена на финансирането и инвестиции в търговски центрове в Централна и Източна Европа по време на изложението и конференцията за имоти Real Vienna 2009. Линднър каза, че за българския пазар на търговски площи „кризата е настъпила в 12 без пет часа“, като с това е спасила пазара от гибел.
Пред Investor.bg той изложи виждането си за развитието на сектора в България.
– Бихте ли обяснили защо смятате, че кризата настъпи в най-подходящия момент за сектора на търговски центрове в България?
Да. Тогава в София имаше обявени прекалено много проекти за изграждане на търговски центрове и, ако не беше настъпила кризата, много от тях може би щяха да започнат да се изграждат. Това щеше да създаде големи проблеми за пазара, тъй като покупателната способност на потребителите в София не е толкова висока, за да покрие толкова голямо предлагане. Това бяха много квадратни метри, които трябваше да се отдават под наем.
Това щеше да доведе до проблем за търговците, които щяха да влязат в тези молове, но нямаше да постигат нужните минимални обороти. От друга страна, е много трудно да затвориш магазин, който току-що си отворил. Това е много лошо за имиджа. В резултат на това страда и целият мол, в който търговските обекти не генерират необходимите обороти.
– Какви са наблюденията Ви относно пазара на търговски площи извън София?
Във Варна положението е много специфично. Ще бъде много интересно да видим дали пет мола, разположени в радиус от 1-2 кв. км един от друг, ще могат да функционират успешно. Някои от моловете, отворени досега, ще имат проблеми, след като отворят новите. Единият от тях има структурни и концептуални проблеми, а другият е прекалено голям за този пазар.
– Преди кризата в София имаше обявени над 15 проекта за молове, повечето от които в момента са замразени. В този смисъл сега отново има недостиг на предлагане. Вие как гледате на ситуацията?
Да, това е интересен пазар, в който нещата се движат като в кръг. Първо започва с покупателната способност на потребителите в дадена държава. Когато тя се увеличава това привлича вниманието на търговците, в резултат на което предприемачите и инвеститорите строят молове.
В България обаче покупателната способност не е толкова висока и търговците се притесняват, че няма да могат да постигат достатъчно големи обороти и може би засега са спрели своята експанзия към България. Може би през следващите 1-2 години няма да влизат в страната, а те са много важни за моловете.
Тези отношения са много специфични и тясно свързани. Много от проектите нямат достатъчно силни и подходящи наематели. Други обаче поддържат тесни връзки с търговските вериги, което за тях е голямо предимство.
Наред с това има и проблемите с финансирането. В миналото бяха необходими само известни контакти с търговците и можеше да получите финансиране сравнително лесно. Тези времена сега вече отминаха. Сега са необходими поне 30% самоучастие и 70% от площите да бъдат предварително отдадени под наем, за да получите финансиране, което пак не става лесно.
Търговците, които са потенциални наематели, искат да знаят кога ще отвори молът, но за да отвори, трябва да има финансиране, а за да има финансиране, банките искат предварително подписани договори с наемателите.
Като цяло в момента в София има достатъчно място за още проекти. Може би още три мола няма да са проблем за София. Но 15 – това е лудост.
– Вие консултирате различни инвеститори и предприемачи. Има ли интерес от тяхна страна към инвестиции в България?
Някои от банките вече бяха финансирали свои клиенти за покупката на земя и проекти в България. Сега тези банки искат проектите да се задвижат, защото в тях има вложени много пари. Това е може би единствената причина в момента още да има интерес към пазара в България.
– Какво е мнението Ви за потенциала на пазара в по-малките градове?
Те имат потенциал, но там проектите трябва да са по-малки. Градовете с население от около 100 хил. души са много интересни за развитието на ритейл паркове и малки търговски центрове.
– В тях обаче покупателната способност е по-ниска.
Да, но там хората също имат нужда да пазаруват в хипермаркети. Ако се разработи подходящ формат с магазини за икономично пазаруване, той ще има успех. Хората трябва да имат възможност да купуват нещата, които са им необходими в мястото, където живеят, а не да ходят на 40-50 км до по-големия град, където има повече предлагане.

investor.bg
финанси